こんにちは、本間です。
キャッシュフロー(CF)は超大事です。
最初のうちって、皆さん、物件の利回りだけしか見てないですよね。
でも利回りって物件の一要素でしかありません。
ちょっと説明していきましょう。
基本的に、
CF=収入−経費−借入返済
で表されます。
収入っていうのは、家賃収入ですよね。
でも家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。
そこから、管理に伴う経費と、銀行への返済が引かれます。
じゃあ、経費ってどのぐらいかかるの?っていうと、
大体、家賃収入の20%です。
経費をケチろうとするとロクな事がありません。
ケチってしまうと、物件の管理をしている管理会社が大変になります。
そうすると、空室が出てもすぐ埋めてくれなくなってしまいますからね。
ここは必要経費なんです。削っても良いけど、必要な部分をケチっちゃダメ。
次に銀行への返済。
これは、銀行の条件次第で変わってきます。
例えば金利。例えば融資年数。
金利が低ければ、その分CFは増えます。
また、融資年数を長くすれば、その分毎年返済する金額は減るので、
CFは増えますよね。
では、銀行への返済はどの程度が好ましいかというと、
人にもよりますが、大体家賃収入の40%以下。
私の物件は全て30%台です。
銀行への家賃収入に対する返済の比率を、返済比率と言います。
まだ物件1棟目なのに、返済比率が50%以上の人は、
もう一度、その物件を見直した方が良いです。
数値で表すと、理想の形は下のような感じになります。
CF=収入100%−経費20%−借入返済40%=40%
つまり家賃収入の40%がCFとして残れば、素晴らしいということです。
ただ、もう一度考えてください。
本当に上記の式のようになるでしょうか…?
いやいや無理、絶対空室でますから!
退去が出て、仮に次の入居者がすぐに決まり、
非常にスムーズに入れ替えが起こったとしても、1か月ぐらいは空室になりますよ。
だから、家賃収入100%ってのはまずありえなくて、
空室率10%と見積もります。
そうすると、100−10=90%が家賃収入になりますね。
だから
CF=収入90%−経費20%−借入返済40%=30%
となります。
つまり、家賃収入の30%がCFとして残れば、良好だということです。
私の場合はもっと残ってますが。
上でもあげましたけど、CFと返済比率は表裏一体です。
だから、返済比率は低いに越したことないです。
(まあ、投資家のステージによるんですけどね。これはそのうちまた話します。)
だって、急に大規模修繕が出たり、エクストラの出費があった時に、
現金つまりキャッシュがあれば対応できますけど、
キャッシュがなければ対応できません。当たり前ですが。
もし対応できなれけば、そこでお終いです。
最初のうちは、みんな持たざる者なので、
お金なんてないんですよ。私もありませんでしたから。
だから、最初はキャッシュフローは多いに越したことはありません。
みんな、ここをわからずに物件検索をします。
そうすると、利回り10%、築30年の鉄骨などに喰い付いちゃうんですよ…。
絶対手出しちゃダメですからね!
以前の記事でも書きましたが、まずは自分の軸を決めてください、ということです。
世の中には、沢山の不動産投資家がいます。
ただ、忘れちゃいけないのが、みんなそれぞれ違う目線で物件を選んでいるということ。
土地値物件の建物を探している人もいます。
資産価値を求めてる人もいます。
融資は絶対嫌で、現金買いの戸建てを探している人もいます。
で、みんながCFだけを狙っているわけではないということ。
業者さんは、あなたの希望がわからず、色々なタイプの物件を紹介してきます。
しかし、キャッシュフローが出る物件ということを伝えれば、
変な紹介物件に引っかからずに済みますから。
まずは安定して経営したければ、キャッシュフローに特化すべきです。
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