キャッシュフロー

キャッシュフロー第一主義

 

こんにちは、本間です。

キャッシュフロー(CF)は超大事です。

最初のうちって、皆さん、物件の利回りだけしか見てないですよね。

でも利回りって物件の一要素でしかありません。

ちょっと説明していきましょう。

 

基本的に、

 

CF=収入−経費−借入返済

 

で表されます。

 

収入っていうのは、家賃収入ですよね。

でも家賃収入がそのまま手元に残るわけではありません。

そこから、管理に伴う経費と、銀行への返済が引かれます。

 

じゃあ、経費ってどのぐらいかかるの?っていうと、

大体、家賃収入の20%です。

経費をケチろうとするとロクな事がありません。

ケチってしまうと、物件の管理をしている管理会社が大変になります。

そうすると、空室が出てもすぐ埋めてくれなくなってしまいますからね。

ここは必要経費なんです。削っても良いけど、必要な部分をケチっちゃダメ。

 

次に銀行への返済。

これは、銀行の条件次第で変わってきます。

例えば金利。例えば融資年数。

金利が低ければ、その分CFは増えます。

また、融資年数を長くすれば、その分毎年返済する金額は減るので、

CFは増えますよね。

 

では、銀行への返済はどの程度が好ましいかというと、

人にもよりますが、大体家賃収入の40%以下

私の物件は全て30%台です。

銀行への家賃収入に対する返済の比率を、返済比率と言います。

まだ物件1棟目なのに、返済比率が50%以上の人は、

もう一度、その物件を見直した方が良いです。

 

数値で表すと、理想の形は下のような感じになります。

 

CF=収入100%−経費20%−借入返済40%=40%

 

つまり家賃収入の40%がCFとして残れば、素晴らしいということです。

 

ただ、もう一度考えてください。

本当に上記の式のようになるでしょうか…?

 

いやいや無理、絶対空室でますから!

 

退去が出て、仮に次の入居者がすぐに決まり、

非常にスムーズに入れ替えが起こったとしても、1か月ぐらいは空室になりますよ。

だから、家賃収入100%ってのはまずありえなくて、

空室率10%と見積もります。

そうすると、100−10=90%が家賃収入になりますね。

 

だから

CF=収入90%−経費20%−借入返済40%=30%

となります。

 

つまり、家賃収入の30%がCFとして残れば、良好だということです。

 

私の場合はもっと残ってますが。

 

上でもあげましたけど、CFと返済比率は表裏一体です。

だから、返済比率は低いに越したことないです。

(まあ、投資家のステージによるんですけどね。これはそのうちまた話します。)

 

だって、急に大規模修繕が出たり、エクストラの出費があった時に、

現金つまりキャッシュがあれば対応できますけど、

キャッシュがなければ対応できません。当たり前ですが。

もし対応できなれけば、そこでお終いです。

 

最初のうちは、みんな持たざる者なので、

お金なんてないんですよ。私もありませんでしたから。

だから、最初はキャッシュフローは多いに越したことはありません。

 

 

みんな、ここをわからずに物件検索をします。

そうすると、利回り10%、築30年の鉄骨などに喰い付いちゃうんですよ…。

絶対手出しちゃダメですからね!

 

以前の記事でも書きましたが、まずは自分の軸を決めてください、ということです。
世の中には、沢山の不動産投資家がいます。

ただ、忘れちゃいけないのが、みんなそれぞれ違う目線で物件を選んでいるということ。

 

土地値物件の建物を探している人もいます。

資産価値を求めてる人もいます。

融資は絶対嫌で、現金買いの戸建てを探している人もいます。

で、みんながCFだけを狙っているわけではないということ。

 

業者さんは、あなたの希望がわからず、色々なタイプの物件を紹介してきます。

しかし、キャッシュフローが出る物件ということを伝えれば、

変な紹介物件に引っかからずに済みますから。

 

まずは安定して経営したければ、キャッシュフローに特化すべきです。

 

 

 

 

 

 

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