今回は以前購入した2棟目のご紹介をしたいと思います。

 

某地方都市。

RC、築16年程度、7000万円、利回り12%の物件。

今回は地元の不動産業者さんからのご紹介。

１LDKがメインの物件ですが、ペット可です。

地元にはペット可の物件は無かったため、その時点で競争力は高いです。

駐車場も確保されており、デメリットはほぼ見当たらなかったので、購入。

小振りの物件ですが、購入時は嬉しかったですね。

 

実際、この物件は他の方も検討しておりましたが、

場所が市街地より離れているので、撤退し、私に回ってきました。

市街地から離れていても、ちゃんと店子付けが出来れば、全く問題ありません。

今は満室で回っています。

 

一点、反省点はあります。

一部屋だけ、どうしても埋まらない部屋がありまして。

どうしたものか、リフォームするべきか、広告費を上げるべきか、悩んでたんです。

色々管理会社さんと相談していたのですが、

「このリフォームでどうですか？これをすれば1万円家賃upはできると思います！」

と意気揚々の顔で担当の方がご提案してくれました。

 

見積もり書を見てみると、一室60万円。

たけー！

クッションフロアとかお洒落にしてくれてるけど、ちょっとコストに見合わないかなーと思いながらも、

60万円に対して、一部屋年間12万円のup。利回りにして20%。

よくよく考えると悪い話ではないかと思い、その話進めてもらいました。

 

結果、ご察しの通り、なかなか入居が決まらず、

最後にADを2か月分、free rentを1か月分投入してようやく入居者が決定。

最初から、AD一気に上げとけば良かったかなーと思います。

 

ただ、上記リフォームをした自分の目論見としては、他にもありました。

 

①管理会社との関係づくり

少し金額的に盛ってきているなーと思いましたが、

出来れば関係を強固にしたかった。

そして、言うことを聞いてくれる大家さんだと知って欲しかったというのもあります。

ここでの相手に伝える言い方が大切。

 

②知らない間に上下関係

家賃1万円upできるという風に言わせることで、

もし入居すれば御の字、入居しなくても、相手はこちらに引け目を感じるので、

今後の関係がやりやすくなります。

 

最近は、いかに安く済ませるか、とかそういう風潮がありますが、

ご自身が投資家だということを忘れずに、時間、金額を考えて、

どれが一番コスト的に良いのか考えて行動していきましょう！