不動産投資

物件買う順番

 

 

昨日もお話しましたけど、

BREXITは世界各地に衝撃を与えてますね。

 

私もFXでちょっとだけ触りましたが、30万円儲かりました笑

 

で、やはり金融機関の態度がどのように変化するのか、

そちらが私たち不動産投資家にとっては、一番の問題です。

 

今、融資が出てて、そのうち絞られるかもしれない!

だから今のうちにできるだけ物件を購入しよう!

 

というのは、自然な流れですが、

どんな物件でも購入しても良いというわけではありません。

 

以前、

鉄骨築30年の物件に、30年ローン付けて、S銀行で買うといった愚行は

絶対にしないでほしいというお話はしました。

 

他にも例えば区分マンションもそうです。

区分マンションっていうのは、普通の一棟物と比較して、

極端に固定資産税評価学が低いので、金融機関からの評価が低い、

つまり、購入時点で信用毀損になる可能性が高いです。

(まあ、区分マンションを保有し続けて、しっかり経営して、

実績にさせるという力技はありますが、年数はかかるでしょう)

それぐらいであれば、区分マンションを売却して、綺麗な身になって、

次の物件に着手した方がよっぽど早く物件拡大ができます。

 

木造、軽量鉄骨はどうでしょう。

大体売り出されている物件は、築18年とか20年とか

耐用年数ギリギリの物件ばかり。

利回りがある程度高くても、銀行からの融資年数は非常に短くなる傾向にあり、

それだと、年間の銀行への返済額が大きくなり、キャッシュフローがほぼ出ません。

融資年数を伸ばしてもらえば、信用毀損になるでしょう。

 

 

重量鉄骨はある程度耐用が34年と長くなるので、

ある程度利回りが高ければ回る物件もあるでしょう。

RCを探してもなかなか見つからない場合、重量鉄骨を探すという手もあります。

 

 

これまで述べてきたように、

融資が絞られるかもしれないから、買える物件を早く探そう。

→業者さんから木造や鉄骨を勧められる。

→思いのほか、業者さんが親切であり、

業者さんが持ってきた資料ではキャッシュフローが結構でる

→買っちゃうorz

 

のパターンになってはいけないのです。

木造や鉄骨、区分を購入した時点で次の物件購入ができなくなる可能性があるんだ、

ということはしっかり覚えておきましょう。

 

 

 

 

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