不動産投資

どこまで拡大したい?

 

 

 

今は家賃収入1.3億です。

で、総融資額は10.5億ほど。

(それに加えてオーバーローンでほとんどの物件を購入しているので、

総融資額はプラス9000万円ほどですね)

 

銀行さんからは、今後も融資については好感触。

もっと拡大できそうです。

 

それもこれも、前回お話しした通り、物件の購入順序をしっかり考えた事、

そして金融機関の評価が高い物件を選定した事です。

 

債務超過、信用毀損をしないように積算評価にも注意していかなければなりません。

まあ、SMBCなんかは、地方については、

収益還元ではなく、積算評価、金利上昇耐性評価でみます。

簡単に言えば、

金利上昇耐性評価というのは、

家賃収入80%、金利4%、経費20%でも黒字なら評価OKという事。

地方の方が積算評価はでますので、

地方である程度収益性が出れば、SMBCで融資がでやすくなりますね。

(都市部ではむしろ収益還元でみる傾向があるようです)

 

逆に言えば、積算評価があまり出ていない物件を持っていれば、

これは将来的なさらなる融資が期待できないという事ですね。

 

「プロスペクト理論」って知ってますか?

FXとかをする人は聞いた事あると思います。

 

行動経済学、社会心理学的な言葉で、

「人間は利益を得る場面ではリスクを回避する傾向にあり、

損失を被る場面では損失を可能な限り回避しようとする傾向にある」

といった意味です。

 

わからないですよね?

要するに、「人は、利益はすぐに忘れ、損は簡単に受け入れない!」という事です。

だから、へぼい物件を購入してしまっても、

損を認めたくないから、売却とかはあまりしたくないという事なんです。

持ち続ける事で将来的にさらに傷を広げるかもしれないのに!

 

こういう理論があれば、自分をより客観的に見れます。

拡大したいのであれば、もう一度現状を把握しましょう。

 

私はとりあえず、年間家賃収入5億ぐらいまでには拡大したいな、と考えてます。

 

 

 

 

 

 

 

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