4棟目

都市計画道路がネックになった、飛躍の4棟目

 

 

こんにちは、本間です。

 

今回は4棟目のお話をしたいと思います。

 

物件概要から。

 

物件価格32000万円。築19年。表面利回り13%弱。RC。

テナントは1室入ってますが、問題なく稼働中。

 

地方の物件です。

で、その地域では大きい歓楽街に近い物件。

 

でも治安もそんなに悪くないし、入居者の属性も普通の人がほとんどです。

(ここら辺もしっかりヒアリングしてくださいね。)

 

この物件、実は3棟目を購入した銀行に再度アプローチして成功しております。

融資も諸費用込みのオーバーローン。

万々歳ですね。

消費税還付も実施しました。数千万戻ってきます。

 

でも、この物件、当初はもっと高値で出ておりました。

3億台後半かな?

 

そのぐらいであれば、業者さんだったり、

やや収支の目標が緩い投資家さんたちが購入するんですが、

なぜか購入に至りませんでした。

 

結果、価格がどんどん下がってきて、

私がこの価格でGETしたということです。

 

その原因とはなんでしょうか?

 

それは、

 

都市計画道路」です。

 

物件の目の前の道路が、都市計画道路として、

近い将来拡幅されることが決まっていたのです。

 

この物件、物件の正面は駐車場が6台分ぐらい止まれるスペースがあります。

恐らく、ここは道路拡張によって潰されるでしょう。

 

そうすると、どうなるか。

土地が狭くなります。

 

物件の延床面積はそのままなのに、土地が狭くなったら、どうなるでしょうか?

そう、容積率オーバーですよ!

 

容積率オーバーの物件に融資をしたがる銀行は極端に少なくなります。

そのため、この物件、将来的には出口がなくなる可能性があるってことなんです。

 

で、皆さん二の足を踏みました。

 

今回購入する際には、競合に東京の業者さんがいました。

(どこからか情報を聞きつけ、決まる直前に横入りしてきて、

色々と交渉が大変でしたが…)

 

恐らく、この業者さんなんかは、

購入後、すぐに転売する目的だったので、

都市計画道路とかは気にならなかったんじゃないかなと思ってます。

 

ただ、都市計画道路ってのは国、市町村に土地を売るってことなので、

道路拡幅の際は、ある程度まとまった金額が入ってくるんですね。

 

で、道路拡張すれば、そこの道路沿いも活性化する可能性が高くなります。

路線価も上がりますね。

 

だから、しっかりとシミュレーションして、

この物件は、生涯持っていても負けない物件だな、と感じたので、

購入するに至りました。

 

まあ、融資あっての購入なので、

よく2回連続3億オーバーの物件をさらに諸費用込みで出してくれたな、と。

銀行さんどうもありがとうございます。

 

ざっくりですが、今回は4棟目のお話でした。

 

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