不動産投資

ヒアリングとか現地調査とかをしっかりしないと、ババ物件を引きますよ

 

以前、こんな物件を見つけました。

 

某地方都市。

価格15000万円、築20年、表面利回り14%。

3点ユニット、部屋の広さは20平米ちょっとで、店子付けは弱そうな感じ。

 

ただ、築年数にしては利回りはあるし、悩むな〜。

 

ということで、飛行機で現地に飛びました。

市街地から車で1時間弱。結構遠い…。

 

躯体としては問題ない感じです。

エレベーターには落書き多数ですが、後で消せばいいだけだから問題なし。

クラックや白化現象もなし。

空いている部屋に入ってみましたが、

周囲は小学校などがあり、のどかな地域で、部屋があまり狭く感じられませんでした。
こりゃいいかもな…、へへへ…。

 

ただ、まだ買い付けには早い。

せっかくここまで来たんだから、色々ヒアリングしていかないと。

仲介さんもせっかく時間を作って来ていただいているので

どんどん質問をしなければ。

 

本田「いい物件じゃないですか」

仲介さん「ありがとうございます!周辺も静かで、環境はいいですよ!」

本田「そうですね〜。メールでご質問した件、まだお返事頂いてなかったんですが、

駐車場は部屋数分あるんでしたっけ?」

仲介さん「あー…、基本ここの部屋の間取りからして、あまり車に乗る人はいませんよ。

原付とかですかね。」

本田「そうですか。で、駐車場は?」

仲介さん「すみません、ありません

本田「ほお…、ない、ですか…。近隣に月極とかはあるんでしたっけ?」

仲介さん「調べたんですが、結構埋まっていて…

 

ここで、少し萎えてきました。

結構市街地から離れている分、車が必須だと私は考えていたので。

いやー、駐車場なしは厳しくないか?

 

本田「わかりました。私も調べてみますね。ところで頂いたレントロールなんですが、

   下の方に書いてある、※水道料含む、って何ですか?」

仲介さん「あー。それですね(歯切れが悪い)。家賃にそれぞれ3000円分水道料が含まれています

本田「え、そうなの…?

 

メールでもっと追求すればよかったのですが、現地に来てはじめて聞いた3000円の言葉。

つまり、1室あたり、ざっくり3000円分家賃が減額するという意味です。

部屋数も多いから、恐らく年間200万円以上は想定満室家賃収入から減額。

利回りも一気に11%台に転落。

もう、萎えてシオシオです。

一旦、作り笑顔で仲介さんとはお別れ。

 

こんなに遠くまで来たんだから、とりあえず近隣の不動産会社に飛び込み、

店子付けについて聞いてみよう!と思い、1店舗へGO。

 

色々話を聞いてみると、

・このあたりは、大学の学生が多く、その需要に頼っている

・大学から、今回の物件までは車でも5分ぐらいかかり、

 学生さんはもっと大学近くに住むので、店子付けには苦労する可能性。

・同じようなRCが点々としているので、競合激しい。

 

いやー厳しいっすわー。

自分もちょくちょく調べてたから、そんな気はしてたけど。

物件の収益性があればまだ我慢できるけど…。

ということで2店舗目には行かずに撤退。

 

今回、自分の何がダメだったのかというと、上記全部、電話やメールで確認できるってこと。

もちろん物件を直接見ることは自分のレベルアップには欠かせませんが、

せっかく遠くまで行くのであれば、ある程度購入に値する物件の方がいいですよね。

ヒアリングをしないと、上記全部気付かずに購入してしまうこともあるんですよ。

こえー。

 

ということで、私も含めて、しっかりヒアリングとか現地調査をしようね!

というお話でした。

 

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