おはようございます、本間です。

 

不動産投資をする前に、すでにご自宅を所有されている方っていらっしゃいますよね。

住宅ローンというのは、つまりは銀行からの借り入れ。

 

これって、今後の不動産投資に悪影響を与えないのでしょうか？

もしかしたら、負債と考えられて、

不動産投資への融資承認が下りないかもしれないですよね。

 

結論から言うと、

自身の収入や金融資産によるので、

総合的な判断になります。

 

答えになってないじゃん！と言われるかもしれないので、

順序良く見ていきます。

要は多大な借り入れをしていなければOK、

ちゃんと計画的に返済していればOKということなんです。

 

１）担保評価

 

金融機関が融資をする時に、

借り手が返済不能に陥った際でも、資金回収ができるように、

不動産を担保に取ります。

その担保物件に融資額が見合うかどうか評価するのが、担保評価ですね。

 

で、この担保評価については、

自宅の土地建物の銀行評価＞自宅のローン残債

となっていればOKです。

 

もし、自宅の土地建物の銀行評価＞自宅のローン残債

であれば、資産超過ですので、プラス評価ですよね。

 

対して、自宅の土地建物の銀行評価＜自宅のローン残債

であれば、債務超過ですので、マイナス評価になります。

 

で、大体、銀行は建物の評価をする際に掛け目を入れますので、

普通は、自宅の銀行評価は、市場価格の50%〜70%になります。

 

だから、住宅購入時に頭金入れてないと、結構な割合で債務超過になっています。

 

やべー。頭金入れてないから、債務超過かも！

 

と思われた方、心配しないでください。

最近の傾向として、金融機関さんは自宅はやや甘めに見ることが多いです。

基本、自宅ってのは、売却せずに、ずっと住むこと前提の物件ですからね。

 

前、銀行の担当さんにズバっと聞いてみたところ、

「マイホームはあまり気にしませんね」

と言ってました。

もちろん金融機関によって、態度は違うとは思いますが。

 

２）返済能力

 

世帯収入＞借り入れ返済＋生活コスト

が基準です。

 

生活コストは一人あたり100万円かかるとします。

3人なら300万円。

銀行さんは奥さんの仕事や収入も聞いてきますが、

それは世帯収入を測るためなんですね。

 

ということで、上記2つの考え方が中心になりますが、

もし多少担保評価が割れていたとしても、

金融資産が3000万円あれば、それも含めて考えてくれます。

もちろん他のローンがあれば、それも含められます泣。

 

まとめると、

①担保評価

②返済能力

③金融資産、家族背景

④他の借り入れ

 

これらを総合的に判断するという形なんですよ。

 

だから、すでに自宅を持っていたとしても、

他の部分で補えれば、心配する必要はありませんよ。

 

もし難しそうでも、

相談してくれれば、別のアイデアが浮かぶかもしれないので、

いつでもコメントください。