おはようございます、本間です。
不動産投資をする前に、すでにご自宅を所有されている方っていらっしゃいますよね。
住宅ローンというのは、つまりは銀行からの借り入れ。
これって、今後の不動産投資に悪影響を与えないのでしょうか?
もしかしたら、負債と考えられて、
不動産投資への融資承認が下りないかもしれないですよね。
結論から言うと、
自身の収入や金融資産によるので、
総合的な判断になります。
答えになってないじゃん!と言われるかもしれないので、
順序良く見ていきます。
要は多大な借り入れをしていなければOK、
ちゃんと計画的に返済していればOKということなんです。
1)担保評価
金融機関が融資をする時に、
借り手が返済不能に陥った際でも、資金回収ができるように、
不動産を担保に取ります。
その担保物件に融資額が見合うかどうか評価するのが、担保評価ですね。
で、この担保評価については、
自宅の土地建物の銀行評価>自宅のローン残債
となっていればOKです。
もし、自宅の土地建物の銀行評価>自宅のローン残債
であれば、資産超過ですので、プラス評価ですよね。
対して、自宅の土地建物の銀行評価<自宅のローン残債
であれば、債務超過ですので、マイナス評価になります。
で、大体、銀行は建物の評価をする際に掛け目を入れますので、
普通は、自宅の銀行評価は、市場価格の50%〜70%になります。
だから、住宅購入時に頭金入れてないと、結構な割合で債務超過になっています。
やべー。頭金入れてないから、債務超過かも!
と思われた方、心配しないでください。
最近の傾向として、金融機関さんは自宅はやや甘めに見ることが多いです。
基本、自宅ってのは、売却せずに、ずっと住むこと前提の物件ですからね。
前、銀行の担当さんにズバっと聞いてみたところ、
「マイホームはあまり気にしませんね」
と言ってました。
もちろん金融機関によって、態度は違うとは思いますが。
2)返済能力
世帯収入>借り入れ返済+生活コスト
が基準です。
生活コストは一人あたり100万円かかるとします。
3人なら300万円。
銀行さんは奥さんの仕事や収入も聞いてきますが、
それは世帯収入を測るためなんですね。
ということで、上記2つの考え方が中心になりますが、
もし多少担保評価が割れていたとしても、
金融資産が3000万円あれば、それも含めて考えてくれます。
もちろん他のローンがあれば、それも含められます泣。
まとめると、
①担保評価
②返済能力
③金融資産、家族背景
④他の借り入れ
これらを総合的に判断するという形なんですよ。
だから、すでに自宅を持っていたとしても、
他の部分で補えれば、心配する必要はありませんよ。
もし難しそうでも、
相談してくれれば、別のアイデアが浮かぶかもしれないので、
いつでもコメントください。
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