不動産投資

繰り上げ返済はした方が良いのか?

 

 

 

時々、

不動産投資をやっている方でも、

「やっぱり、繰り上げ返済した方がいいですよねー」

みたいなことを言う方がいらっしゃいます。

 

結論から言うと、

繰り上げ返済はやらない方がいいです。

 

以下に3人の、貧乏A様、普通のB様、金持ちC様の様子を描きますので、

自分と照らし合わせて、見てみてくださいね。

 

Type1  貧乏A様の場合

 

お金持ちを目指しているA様は、

一念発起して不動産投資を開始することにしました。

初めて金融機関と交渉を重ね、

苦労の結果、融資を勝ち取り、

1000万円の不動産を購入しました。

手出しなし、オーバーローンです。

貧乏A様「やったー!これがお金持ちへの第一歩だ!」

順風満帆の船出です。

 

そして翌日、職場近くで、宝くじを購入した結果、

なんと1000万円が当たったのです!

 

A「ヤッホー!俺はなんてラッキーなんだ!決済翌日に宝くじが当たるなんて!

そうだ!1000万円借金があるのは気持ち悪いから、

この際、一気に返しちゃおう!」

 

そう思い立ち、1000万円繰り上げ返済することにしたのです。

 

金融機関からは、1000万円を金利1.5%で借りていたとしましょう。

この場合、年間約15万円を金利としてお支払いしなければなりません。

 

Aさんが繰り上げ返済をした場合、

「もう、金利返済とはおさらばだ!」

と精神的には楽になるかもしれませんが、

結果、

1000万円のキャッシュを投入して、年間15万円のリターンを得た

のと同じことになります。

 

なんか、物足りなくありません…?

 

 

Type2  普通のB様の場合

 

途中まではA様と同じです。

 

ただ、B様は、宝くじ1000万円全てを使い、

もう1棟不動産を現金買いすることにしたんです。

 

物件の利回り10%としましょう。

単純計算すれば、毎年100万円残りますが、

もちろんこれは表面利回りなので、

税金、経費を差し引くと、

60〜70万円でしょうか。

 

結果、

1000万円のキャッシュを投入して、年間60〜70万円のリターンを得た

のと同じことになります。

 

貧乏A様よりはいいですが、まだ効率を良くしたいですね…。

 

Type3  金持ちC様の場合

 

C様の場合は、

宝くじ1000万円は、さらに大きい不動産を購入する諸経費代金とすることにしました。

 

以前から、目をつけていた1.6億円、利回り10%の物件。

このチャンスを生かしたい!、と考え、

再度金融機関を訪問し交渉を重ねた結果、

フルローンの確約を得ました!

1億円の物件を購入する場合、

ざっくり諸経費は1000万円弱。

1000万円を使うことで、手出しはほぼなく、

年間500万円〜600万円のキャッシュフローを得られるのです。

(もちろん築年数、構造などにもよりますが)

 

つまり、

1000万円のキャッシュを投入して、年間500〜6000万円のリターンを得た

のと同じことになります。

 

これなら、素晴らしい結果ですね。

 

 

どうでしたか?

貧乏A様は、1000万円で年間15万円のリターン。

普通のB様は、1000万円で年間60〜70万円のリターン。

金持ちC様は、1000万円で年間500〜600万円のリターン。

 

大きな違いです。

要は、繰り上げ返済は、資金効率が悪いということなんです。

 

同じ1000万円でも、知識があれば、無知の人より、

数十倍のリターンを得ることができます。

 

もし物件規模の拡大を狙っているのであれば、

資金をどう使えば良いのか、しっかり考えましょう!

 

 

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