時々、
不動産投資をやっている方でも、
「やっぱり、繰り上げ返済した方がいいですよねー」
みたいなことを言う方がいらっしゃいます。
結論から言うと、
繰り上げ返済はやらない方がいいです。
以下に3人の、貧乏A様、普通のB様、金持ちC様の様子を描きますので、
自分と照らし合わせて、見てみてくださいね。
Type1 貧乏A様の場合
お金持ちを目指しているA様は、
一念発起して不動産投資を開始することにしました。
初めて金融機関と交渉を重ね、
苦労の結果、融資を勝ち取り、
1000万円の不動産を購入しました。
手出しなし、オーバーローンです。
貧乏A様「やったー!これがお金持ちへの第一歩だ!」
順風満帆の船出です。
そして翌日、職場近くで、宝くじを購入した結果、
なんと1000万円が当たったのです!
A「ヤッホー!俺はなんてラッキーなんだ!決済翌日に宝くじが当たるなんて!
そうだ!1000万円借金があるのは気持ち悪いから、
この際、一気に返しちゃおう!」
そう思い立ち、1000万円繰り上げ返済することにしたのです。
金融機関からは、1000万円を金利1.5%で借りていたとしましょう。
この場合、年間約15万円を金利としてお支払いしなければなりません。
Aさんが繰り上げ返済をした場合、
「もう、金利返済とはおさらばだ!」
と精神的には楽になるかもしれませんが、
結果、
1000万円のキャッシュを投入して、年間15万円のリターンを得た
のと同じことになります。
なんか、物足りなくありません…?
Type2 普通のB様の場合
途中まではA様と同じです。
ただ、B様は、宝くじ1000万円全てを使い、
もう1棟不動産を現金買いすることにしたんです。
物件の利回り10%としましょう。
単純計算すれば、毎年100万円残りますが、
もちろんこれは表面利回りなので、
税金、経費を差し引くと、
60〜70万円でしょうか。
結果、
1000万円のキャッシュを投入して、年間60〜70万円のリターンを得た
のと同じことになります。
貧乏A様よりはいいですが、まだ効率を良くしたいですね…。
Type3 金持ちC様の場合
C様の場合は、
宝くじ1000万円は、さらに大きい不動産を購入する諸経費代金とすることにしました。
以前から、目をつけていた1.6億円、利回り10%の物件。
このチャンスを生かしたい!、と考え、
再度金融機関を訪問し交渉を重ねた結果、
フルローンの確約を得ました!
1億円の物件を購入する場合、
ざっくり諸経費は1000万円弱。
1000万円を使うことで、手出しはほぼなく、
年間500万円〜600万円のキャッシュフローを得られるのです。
(もちろん築年数、構造などにもよりますが)
つまり、
1000万円のキャッシュを投入して、年間500〜6000万円のリターンを得た
のと同じことになります。
これなら、素晴らしい結果ですね。
どうでしたか?
貧乏A様は、1000万円で年間15万円のリターン。
普通のB様は、1000万円で年間60〜70万円のリターン。
金持ちC様は、1000万円で年間500〜600万円のリターン。
大きな違いです。
要は、繰り上げ返済は、資金効率が悪いということなんです。
同じ1000万円でも、知識があれば、無知の人より、
数十倍のリターンを得ることができます。
もし物件規模の拡大を狙っているのであれば、
資金をどう使えば良いのか、しっかり考えましょう!
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