不動産投資

アパートローンとプロパーローン

まずは順位の確認をお願いします。

不動産投資 ブログランキングへ

 

 

こんにちは、本田圭です。

 

属性が良い方から、よく下のようなお話を聞きます。

「個人で数棟購入したんだけど、どうすればもっと物件買えるかな?」

的な話です。

 

誰でも、普通に数棟は買い進められます。

今の市況も考えて。

ただ、問題なのがその先。

数棟買い進めるまでは、金融機関さんも融資に前向きだったが、

購入後は、物件を持っていっても、良い返事が聞けない。

 

これはやっぱり、個人で購入しているからでしょう。

ローンには、アパートローンとプロパーローンがありますが、

アパートローンで融資を組むと、大体年収の10倍〜30倍ぐらいまで借り入れできます。

じゃあ年収1000万円の人が3億借りられるか、というとまた別の話。

金融機関によってもルールが違うので、

金融機関で借りる順番によっても、上限が変わってきます。

もちろん、物件もへぼい物件であれば、金融機関さんからの評価も下がるので、

さらにアッパーが下がる可能性もあります。

 

つまりは、アパートローンっていうのは、

個人の収入を担保として、融資してくれるものです。

 

だからうまくいっても、私がお勧めするRC物件を取得できるのは、

せいぜい3棟ぐらいがいいところでしょう。

 

仮に個人で、アパートローンで2億の物件を購入できたとしましょう。

一般的に利回り10年ぐらいでしょうか。

金利、融資年数、建物面積、土地面積など色々ありますが、

ざっと、600万ぐらいのキャッシュフローではないかと思います。

これでは、リタイアは難しいでしょう。

実際アパートローンは金利も高く設定されますし、

 

さらに言うと、もし医師のような高所得の方であれば、

累進課税の関係で、かなりの高い所得税を支払わなければならなくなります。

せっかく良い物件を購入しても、税金の観点からはほとんど旨味がなくなります。

 

ということで、これからさらに規模を拡大したい、

もしくは既に所得が高い方などは、

個人でやるメリットはあまりないと思います。

 

で、狙うのが、プロパーローンです。

プロパーローンというのは、事業性融資のこと。

つまり、法人に対しての融資です。

金利も安くなるし、キャッシュフローを出しやすくなります。

 

法人を設立して融資を引くというやり方になります。

法人設立というと、大分面倒な印象を受けますが、

作るのは、非常に簡単。

司法書士さんにお任せすれば良いだけの話です。

 

法人であれば、家賃収入は全て法人の収入になります。

ただ、法人と言っても、実質自分、奥さんぐらいしか入っていない法人なので、

その法人から自分たちへの給与支払いを分散させて節税したり、

経費を使って税金を圧縮することも独自の判断でできます。

 

ここで、考えられるのが、

「じゃあ最初は個人でやって、途中から法人化すればいいんじゃない?」

という意見も出てくるかもしれませんが、

その個人で所有している物件を、

他行はどういう風に評価するか分からないですよね?

信用毀損している物件であれば、

プロパーローンに悪影響を与える可能性は十分です。

 

 

以前から言っているように、規模拡大することはリスクヘッジにもなります。

もし、今後もどんどん規模を拡大したいという意思があるのであれば、

最初から法人化してプロパーローンがオススメですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

物件詳細、手法などを知りたい場合はクリックして下さいね。

http://blog.with2.net/link.php?1848417

関連記事

  1. 不動産投資

    属性にあぐらをかかない方が良い理由

    こんにちは、本田です。skype相談とかで、色々なご相談を受けます。…

  2. 不動産投資

    タダより高いものはない

    こんにちは、本田です。最近、理不尽すぎる理由で1案件ポシャッて、1日…

  3. 不動産投資

    不動産投資のリスクのまとめ

    こんにちは、本田圭です。不動産投資をやるからには、リ…

  4. 不動産投資

    新築区分所有マンションが危険な理由

    こんにちは、本田圭です。前回に引き続き、区分所有の罠についてお伝えし…

  5. 不動産投資

    リスクを避けるために買い進める

    時々、「一棟持ってれば十分じ…

  6. 不動産投資

    物件を買えない理由

    私は、1年半ぐらい物件を購入できない日々が…

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

最近の記事

  1. 突き抜けることが大切
  2. 他人を評価しすぎる自分にならない!
  3. 期待値を考える
  4. 嘘つきの見極めと指値の見極め
  5. トレードオフを理解する
  1. 医師と不動産投資

    医師の方、MS法人って知っていますか?
  2. 不動産投資

    キャッシュフローの重要性
  3. 市街化調整区域

    市街化調整区域について
  4. 6棟目

    6棟目
  5. 不動産投資

    成功確率が上がる勉強の仕方とは?
PAGE TOP