こんにちは、本間です。

 

属性が良い方から、よく下のようなお話を聞きます。

「個人で数棟購入したんだけど、どうすればもっと物件買えるかな？」

的な話です。

 

誰でも、普通に数棟は買い進められます。

今の市況も考えて。

ただ、問題なのがその先。

数棟買い進めるまでは、金融機関さんも融資に前向きだったが、

購入後は、物件を持っていっても、良い返事が聞けない。

 

これはやっぱり、個人で購入しているからでしょう。

ローンには、アパートローンとプロパーローンがありますが、

アパートローンで融資を組むと、大体年収の10倍〜30倍ぐらいまで借り入れできます。

じゃあ年収1000万円の人が3億借りられるか、というとまた別の話。

金融機関によってもルールが違うので、

金融機関で借りる順番によっても、上限が変わってきます。

もちろん、物件もへぼい物件であれば、金融機関さんからの評価も下がるので、

さらにアッパーが下がる可能性もあります。

 

つまりは、アパートローンっていうのは、

個人の収入を担保として、融資してくれるものです。

 

だからうまくいっても、私がお勧めするRC物件を取得できるのは、

せいぜい3棟ぐらいがいいところでしょう。

 

仮に個人で、アパートローンで2億の物件を購入できたとしましょう。

一般的に利回り10年ぐらいでしょうか。

金利、融資年数、建物面積、土地面積など色々ありますが、

ざっと、600万ぐらいのキャッシュフローではないかと思います。

これでは、リタイアは難しいでしょう。

実際アパートローンは金利も高く設定されますし、

 

さらに言うと、もし医師のような高所得の方であれば、

累進課税の関係で、かなりの高い所得税を支払わなければならなくなります。

せっかく良い物件を購入しても、税金の観点からはほとんど旨味がなくなります。

 

ということで、これからさらに規模を拡大したい、

もしくは既に所得が高い方などは、

個人でやるメリットはあまりないと思います。

 

で、狙うのが、プロパーローンです。

プロパーローンというのは、事業性融資のこと。

つまり、法人に対しての融資です。

金利も安くなるし、キャッシュフローを出しやすくなります。

 

法人を設立して融資を引くというやり方になります。

法人設立というと、大分面倒な印象を受けますが、

作るのは、非常に簡単。

司法書士さんにお任せすれば良いだけの話です。

 

法人であれば、家賃収入は全て法人の収入になります。

ただ、法人と言っても、実質自分、奥さんぐらいしか入っていない法人なので、

その法人から自分たちへの給与支払いを分散させて節税したり、

経費を使って税金を圧縮することも独自の判断でできます。

 

ここで、考えられるのが、

「じゃあ最初は個人でやって、途中から法人化すればいいんじゃない？」

という意見も出てくるかもしれませんが、

その個人で所有している物件を、

他行はどういう風に評価するか分からないですよね？

信用毀損している物件であれば、

プロパーローンに悪影響を与える可能性は十分です。

 

 

以前から言っているように、規模拡大することはリスクヘッジにもなります。

もし、今後もどんどん規模を拡大したいという意思があるのであれば、

最初から法人化してプロパーローンがオススメですね。