不動産投資

アパートローンとプロパーローン

 

 

こんにちは、本間です。

 

属性が良い方から、よく下のようなお話を聞きます。

「個人で数棟購入したんだけど、どうすればもっと物件買えるかな?」

的な話です。

 

誰でも、普通に数棟は買い進められます。

今の市況も考えて。

ただ、問題なのがその先。

数棟買い進めるまでは、金融機関さんも融資に前向きだったが、

購入後は、物件を持っていっても、良い返事が聞けない。

 

これはやっぱり、個人で購入しているからでしょう。

ローンには、アパートローンとプロパーローンがありますが、

アパートローンで融資を組むと、大体年収の10倍〜30倍ぐらいまで借り入れできます。

じゃあ年収1000万円の人が3億借りられるか、というとまた別の話。

金融機関によってもルールが違うので、

金融機関で借りる順番によっても、上限が変わってきます。

もちろん、物件もへぼい物件であれば、金融機関さんからの評価も下がるので、

さらにアッパーが下がる可能性もあります。

 

つまりは、アパートローンっていうのは、

個人の収入を担保として、融資してくれるものです。

 

だからうまくいっても、私がお勧めするRC物件を取得できるのは、

せいぜい3棟ぐらいがいいところでしょう。

 

仮に個人で、アパートローンで2億の物件を購入できたとしましょう。

一般的に利回り10年ぐらいでしょうか。

金利、融資年数、建物面積、土地面積など色々ありますが、

ざっと、600万ぐらいのキャッシュフローではないかと思います。

これでは、リタイアは難しいでしょう。

実際アパートローンは金利も高く設定されますし、

 

さらに言うと、もし医師のような高所得の方であれば、

累進課税の関係で、かなりの高い所得税を支払わなければならなくなります。

せっかく良い物件を購入しても、税金の観点からはほとんど旨味がなくなります。

 

ということで、これからさらに規模を拡大したい、

もしくは既に所得が高い方などは、

個人でやるメリットはあまりないと思います。

 

で、狙うのが、プロパーローンです。

プロパーローンというのは、事業性融資のこと。

つまり、法人に対しての融資です。

金利も安くなるし、キャッシュフローを出しやすくなります。

 

法人を設立して融資を引くというやり方になります。

法人設立というと、大分面倒な印象を受けますが、

作るのは、非常に簡単。

司法書士さんにお任せすれば良いだけの話です。

 

法人であれば、家賃収入は全て法人の収入になります。

ただ、法人と言っても、実質自分、奥さんぐらいしか入っていない法人なので、

その法人から自分たちへの給与支払いを分散させて節税したり、

経費を使って税金を圧縮することも独自の判断でできます。

 

ここで、考えられるのが、

「じゃあ最初は個人でやって、途中から法人化すればいいんじゃない?」

という意見も出てくるかもしれませんが、

その個人で所有している物件を、

他行はどういう風に評価するか分からないですよね?

信用毀損している物件であれば、

プロパーローンに悪影響を与える可能性は十分です。

 

 

以前から言っているように、規模拡大することはリスクヘッジにもなります。

もし、今後もどんどん規模を拡大したいという意思があるのであれば、

最初から法人化してプロパーローンがオススメですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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