こんにちは、本間です。
属性が良い方から、よく下のようなお話を聞きます。
「個人で数棟購入したんだけど、どうすればもっと物件買えるかな?」
的な話です。
誰でも、普通に数棟は買い進められます。
今の市況も考えて。
ただ、問題なのがその先。
数棟買い進めるまでは、金融機関さんも融資に前向きだったが、
購入後は、物件を持っていっても、良い返事が聞けない。
これはやっぱり、個人で購入しているからでしょう。
ローンには、アパートローンとプロパーローンがありますが、
アパートローンで融資を組むと、大体年収の10倍〜30倍ぐらいまで借り入れできます。
じゃあ年収1000万円の人が3億借りられるか、というとまた別の話。
金融機関によってもルールが違うので、
金融機関で借りる順番によっても、上限が変わってきます。
もちろん、物件もへぼい物件であれば、金融機関さんからの評価も下がるので、
さらにアッパーが下がる可能性もあります。
つまりは、アパートローンっていうのは、
個人の収入を担保として、融資してくれるものです。
だからうまくいっても、私がお勧めするRC物件を取得できるのは、
せいぜい3棟ぐらいがいいところでしょう。
仮に個人で、アパートローンで2億の物件を購入できたとしましょう。
一般的に利回り10年ぐらいでしょうか。
金利、融資年数、建物面積、土地面積など色々ありますが、
ざっと、600万ぐらいのキャッシュフローではないかと思います。
これでは、リタイアは難しいでしょう。
実際アパートローンは金利も高く設定されますし、
さらに言うと、もし医師のような高所得の方であれば、
累進課税の関係で、かなりの高い所得税を支払わなければならなくなります。
せっかく良い物件を購入しても、税金の観点からはほとんど旨味がなくなります。
ということで、これからさらに規模を拡大したい、
もしくは既に所得が高い方などは、
個人でやるメリットはあまりないと思います。
で、狙うのが、プロパーローンです。
プロパーローンというのは、事業性融資のこと。
つまり、法人に対しての融資です。
金利も安くなるし、キャッシュフローを出しやすくなります。
法人を設立して融資を引くというやり方になります。
法人設立というと、大分面倒な印象を受けますが、
作るのは、非常に簡単。
司法書士さんにお任せすれば良いだけの話です。
法人であれば、家賃収入は全て法人の収入になります。
ただ、法人と言っても、実質自分、奥さんぐらいしか入っていない法人なので、
その法人から自分たちへの給与支払いを分散させて節税したり、
経費を使って税金を圧縮することも独自の判断でできます。
ここで、考えられるのが、
「じゃあ最初は個人でやって、途中から法人化すればいいんじゃない?」
という意見も出てくるかもしれませんが、
その個人で所有している物件を、
他行はどういう風に評価するか分からないですよね?
信用毀損している物件であれば、
プロパーローンに悪影響を与える可能性は十分です。
以前から言っているように、規模拡大することはリスクヘッジにもなります。
もし、今後もどんどん規模を拡大したいという意思があるのであれば、
最初から法人化してプロパーローンがオススメですね。
この記事へのコメントはありません。