本間です。
フルローン、オーバーローンという言葉は、
投資家にとって、魔法の言葉。
甘美な響きがあります。
でも、時々、フルローン、オーバーローンは危ないよ、
自己資本比率を高くしよう、という話もチラホラ聞きます。
果たして、どうなのでしょうか?
私は、オーバーローン、全く問題ないと考えています。
むしろ、これこそが不動産投資のレバレッジです。
自己資金を入れて、キャッシュが無くなる方が危ないです。
もし、急な大規模修繕が必要になったら?
予想外の出費が起こったら?
自己資金を入れて嬉しいのは金融機関さんだけです。
大体、フルローン、オーバーローンが出るということは、
基本的にはその物件の収益性、資産性が認められたために出るわけであって、
私が土下座したから融資が下りるわけではありません。
(もし土下座で融資が下りるなら、水たまりの上でもやります笑)
フルローン、オーバーローンでもし何かデメリットがあるとしたら、
それは、その分月々の返済額が増えるだけでしょう。
ただ、返済額についても、
当初からシミュレーションしてその上で利益が出ることを見越しているわけで、
何ら問題ではありません。
何回も言いますが、むしろキャッシュが無い方が危ないです。
金融機関さんは、物件や、その人に問題がなければむしろ融資したいのです。
それが金融機関の実績になり、金利分稼げるわけなので。
フル、オーバーを引ければ、
2棟目も早期に買える。
返済をしていけば、さらに実績がつめ、追加の融資を持ちかけられる。
どんどん拡大。
いいじゃないですか。
ただ、物件の基準についてはブレない方がいいと思います。
つまり、金融機関さんが何でも融資してくれるから、といって、
物件欲しい欲しい病にかかり、
収益性が低い物件に融資をつけてもらうと、
後々リカバリーが大変です。
高属性の方だとフルローン、オーバーローンが出やすいのは事実なので、
高属性の人だからこそ、しっかりとした基準で物件選別をしなければなりません。
業者さんの作ったシミュレーションシート
(やたら家賃設定が高いとか、敷地外駐車場代金が含まれてないとか)
に騙されてしまい、
金融機関で融資してもらっている方を沢山見ています。
是非、知識をしっかりつけてから不動産投資には望んでください。
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