不動産投資

不動産投資における3種類の目的

 

 

 

こんにちは、本間です。

本屋さんに行くと、不動産投資コーナーは多くの本で溢れています。
絶えず新刊が出てるところを見ると、
やはり多くの人が興味ある分野なんだな、と実感します。

でも、どの本を読んだらいいか、分からない…。

ということで、
当時、不動産投資を全く知らない私には、どの本も同じに見えたのですが、
片っ端から読んでみることにしました。

なるほど、と納得しながら
読み進めました。
と、同時にインターネットで物件検索開始。

で、戸建投資とか、区分投資とか、木造、鉄骨、RCとか、
色々な手法があるけど、
それよりもっと上流の部分で、目的が3つに分かれているな、
というのを、知りました。
それは、

①資産保全

②キャピタルゲイン狙い

③キャッシュフロー狙い

です。

一つ一つ見ていきましょう。

①資産保全

これは、富裕層などが主に取り組んているものでしょう。
有り余る現金を、不動産に変える。
不動産は相続では、現金より節税できますからね。

ただし、この不動産はいつでもある一定以上の価格で売却できる、
という点が非常に重要です。

となると、基本的には都心部など、立地が非常に良いところに
物件を持つことが大事になってきます。

ただ、もちろん都心部の利回りは低いので、
ほとんど儲かりません。

だから、ローリスクローリターン。
で、都心の物件だから、価格も高い、という感じです。

②キャピタルゲイン狙い

物件を購入後、誰かに転売して、
その転売益をGETする、という方法です。

物件保有は早ければ数ヶ月、遅くても数年という感じ。

転売益は大きいので、短期間で大きな利益を得ることができます。

転売業者さんは、広いネットワークを使い、
全国の高値で売れそうな物件を常に探しているので、
そういった方たちはライバルになります。

やはり、物件の目利きは重要でしょう。
その物件の転売時には、ある程度利益を乗せないといけないので、
買ってくれる方が納得出来る利回りやメリットがない状態だと、
全く買ってくれないで、
自分の購入金額より安値で取引されてしまう形もあるかもしれません。
大きな損切りです。

さらに言えば、常に物件の仕入れをしなければなりませんので大変。

ということで、ハイリスクハイリターンの方法です。

③キャッシュフロー狙い

私はこのキャッシュフロー狙いです。
以前、この記事で書きましたね。

なんで、この方法なのかというと、
安定するんです。収入が。
アベノミクスで、家賃がだだ上がりしたでしょうか?
リーマンショックで家賃がげき下がりしたでしょうか?
どちらも、家賃の変動はあまりありませんでした。

家賃は、市場の動きとはあまり関連がありません。
さらにいうと、ビル系、テナント系はやはり景気動向によって、
空室率が変わるので、
出来れば住居系でいきたいですね。

で、立地は重要ではありません。
住居はどこだって求められてます。
無理して都心の利回りが低い物件を狙う必要はありません。

住居系×地方×RC×中古

これは黄金の掛け算。

ミドルリスクミドルリターンというよりは、
ローリスクミドルリターンでしょう。

 

いかがでしたでしょうか?

業者さんからは、色々な物件の情報がきます。
ただ、もしキャッシュフロー希望の投資家さんが、
上記のような資産価値が高い物件の情報しか来ていなければ、
自分の希望とする物件が伝わっていない可能性もあります。

自分の目的を伝える。
それが物件検索の第一歩かもしれませんね。

 

 

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