不動産投資

指値の通し方の秘訣

 

こんにちは、本田圭です。

物件の購入価格を、いわゆる値切る行為を「指値」と言います。
市場に出た物件価格はまずは売主さんが決めています。
その理由は様々。
中には数千万円の物件なのに、
1万円単位で設定されているものもあります。

で、その価格ってのは、基本、割高です。
もし割安であれば、即、蒸発します。
投資家が殺到して、すぐに売り止めになるんです。

その割安な物件を狙ってもいいんですが、
正直、疲れるので、私はやりたくありません。

常にポータルサイトをチェックして、メールをチェックして。
良さそうな物件があったらすぐに業者さんに電話。
買い付けを速攻入れて。
金融機関にもすぐに確認。

ライバルには専業大家さんもいるし、転売業者さんもいます。
仕事が一段落してから、
と悠長なことを言っている内に、
買い付けが数十本入り、
自分が出る幕はなくなります。

これはさすがに私には無理。

だから、また別の方法で物件を見つけていきます。
これはまた今度話します。

今回は指値のお話なんですが、
チェックポイントとして、2点ほどお話します。

①大幅に指値しないと、自分の基準に合わないのであれば基本パス!

物件を探すに当たって、自分の基準を決めておかなければなりません。
キャッシュフローがこのぐらい出ればOKとか、
この地域であれば空室率はもう少し低いから、
キャッシュフローは基準より低めでもいいか、とか。

具体的にお話しましょう。
1億円の物件があったとします。
この物件のキャッシュフローを計算したら、
年間100万円だったとします。
これだと正直物足りませんよね。

このエリアであれば、
キャッシュフローは200万円は欲しい、としたら、
物件の価格がいくらになれば
キャッシュフローは200万円になるのか計算するのです。

仮に9500万円まで指値をすれば
キャッシュフローが200万円までいくとしたら、
これは見込みありの物件ですよね。
500万円ぐらいの指値なら、交渉でなんとかなりそうじゃないですか。

では、仮に7500万円まで指値をしなければ
キャッシュフローが200万円までいかなければ、
正直見込みなしです。
よっぽどのことがないと、そこまで下がりません。
だったら、早めに見送るべきです。
(もしかして、売主が法外に高値をつけていて、
8000万円ぐらいが適正なのであれば、
もしかしたら見込みはあるかもしれませんが)

つまりは、自身のキャッシュフローの目標基準が決まっていれば、
どのぐらい指値をすれば良いのか、わかるのです。
適当に、「1億円だから1000万円指値通るかな」
というものではないということです。

②指値をするタイミングを考えよう

いきなり指値をすると、
結構売主さんや、業者さんから引かれることがあります。

まあ、価格が安くなれば業者さんの手数料も減るわけで、
いきなり法外な指値をすれば、誰でも引きます。

では、どうするのか?
銀行の融資の承諾が出た時は、一つのタイミングになります。

例えば、1億円の物件があったとします。
エリア的にはなかなか融資が出づらいところ。
で、自分が1億円の融資を引いた。
周りの投資家さんたちは、融資が降りる気配もない。
であれば、チャンスですよ。
業者さんにこう伝えます。
「融資が出たんだけど、もう少し価格を動かせないか」と。
それを伝えられた売主さんはどう思うでしょうか?

「もしかしたら、他の人たちは融資が下りないかもしれない。
この人が最後のチャンスかもしれない」
と思うはずです。

確実に貰える9500万円と、
貰えるかどうかわからない1億円。
あなたはどちらを選びますか?

前者ですよね。

確実に9500万円貰う人の方が圧倒的に多いはずです。

で、指値成功となるのです。

他にも色々チェックすべきところはありますが、
自分の基準が一番大事。
その基準があれば、根拠ある指値額もある程度決められる。
もし指値ができないのであれば、
無理して買う必要はないです。
次から次に物件は出てきます。
指値できそうなら、どのタイミングで指値を切り出すのか、
慎重に検討するべきです。

深いテーマなので、また掘り下げようと思います。

 

 

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