不動産投資

不動産投資が成功する金融機関の開拓とは?

 

おはようございます。本田圭です。

不動産投資において、成功するために最も重きを置かなくてはいけないのは、
ズバリ融資です。

超富裕層を除いて、
基本的には、不動産は融資を引かなければ、購入することはできません。

人によっては、
物件を探してから、金融機関を開拓する、
という方もいらっしゃるかもしれませんが、
時間が無駄になる可能性があります。

金融機関によっては、その物件がどんなに良い条件だと思っていても、
融資が弾かれることもあります。

なぜなら、金融機関によって融資の条件は異なるから。

物件の所在エリアのせいで、どうしても融資してくれない場合もあるし、
物件の評価方法が異なるために、
ある金融機関ではOKでも、
別のところではダメな場合もある。

物件が見つかったからと言って、
闇雲に金融機関に行っても、
無駄に終わる可能性が高いのです。

だから、最初は金融機関の開拓から。
その金融機関が融資できるエリアや金利、
借入できる上限などを聞き出さなければなりません。

私の場合ですが、
まずは電話をして、融資の担当者に繋いでもらいます。
「収益不動産の購入を考えているのですが、
融資の条件などを教えて頂きたくて。」
のような感じです。
金融機関としては、
将来的にお客様になる可能性があるので、
無下には扱いません。

ただ、以下のことには気をつけてください。

「自分の素性をしっかり説明する」
「投資などのワードを極力使わない」

やはり融資は「信用」という言葉がついて回ります。
いくらお金を持っていても、怪しい人には融資はおりません。
心象は大事ですから、言葉遣いなどにも気をつけて下さい。
医師の方であれば、しっかり「医師」ってことを告げてください。
電話口の銀行の方からすれば、
どんな怪しいやつが電話してきているのか分からないんですから。

「投資」という言葉もあまり使わないでください。
私は事業とか、そういう言葉を使うようにしています。

個人的に思っているのが、
銀行さんは「節税」ってワードはあまり気にしないように感じます。
「節税のために」っていう文を使うと、
「ああ、そうですよね〜」
という流れで、うまく波に乗れます笑

電話で感触が良ければ、
是非直接担当者の方と会ってください。
そこで色々お話する形になります。

その際には、できれば具体的な話をしたいので、
物件資料は持っていった方が良いでしょう。
で、もう一点、『融資セット』も必ず持っていってください。

『融資セット』とは、必要な書類一式です。
銀行から指定される場合もありますが、
指定されなくても持っていった方が良いです。

まずは、確定申告過去3期分(もしくは決算書3期分)、
免許証、保険証のコピー、
金融資産表など。

他に融資が有利になるようなもので、
示せるようなものがあればいいですよね。
(生命保険など)
例えば、将来的に相続するような物件などがあれば、
それを説明してもいいかもしれません。

そうすると、
金融機関の担当者さんは、
「おー、この人やるな」
と、良い第一印象を刷り込ませることができます。

結局、上記の資料は、融資には必要な資料になりますし、
自身の身分を明かすという意味でも大切になってきますので、
有利になるようなものは出し惜しみしない方がいいです。

奥様も仕事をしているなら、
奥様の確定申告なども一緒に持っていけばより良いですね。

私は、資料を完璧に持っていくので、
担当者さんが、最初はまず驚きます。

「いやいや、ありがとうございます!」
とか、
「完璧ですね!」
とか。

そうなると、しめたもの。
話はスムーズに進みます。

で、話し方としては、不動産投資の知識は、
ひけらかさない程度に豊富にあるといいです。

ここで、
金融機関さんの融資条件、
例えば融資エリアだとか、金利とか、
評価方法は積算評価なのか収益還元なのか、
どのぐらい借入できるのか、
とかを確認するのです。
何度も言いますが、
無駄をしない方がいいです。
皆さん焦って、先に物件をどんどん検索してしまうのですが、
まずは金融機関を開拓し、
自分がどのような物件を購入できるか知りましょう。
その方が絶対早いです!

私は、不動産投資を始めた頃はこんな風に思っていました。

「どうせ不動産なんか、すぐに買えるだろう。
どこの物件だって、なんだかんだ言って融資がつくはずだ」
と。

でも、案外、融資は出ないものです。
その銀行が決めている融資エリアってのは
そう簡単には崩せないし、
フルローン出るだろ!っていう物件も、
なかなか評価が伸びなかったりします。

金融機関の条件を知っていても、です。

金融機関の開拓をしておいて、
担当者さんと話ができるようになっておけば、
良い物件が出た時に、すぐに話が通じます。
結果、融資決定も早くなります。

最近は、買い付け順より、融資が出た順ってのが多いですから。

最速で規模を拡大するためにも、
是非、金融機関の開拓を頑張ってほしいですね!

 

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