不動産投資

不動産投資で、最初は新築をしない方がいい理由とは?

 

こんにちは、本田圭です。

最近は、新築ブームみたいです。
やはり物件がないですからね。
ないなら、自分で作ってしまえ、ということなんでしょうか。

土地から仕込み、物件の設計から一緒に携わる。
良い業者さんが見つかり、建築コストを抑えられる、
利回りが高い物件(RC造で利回り7%後半以上)を見込めるのであれば、
ありだとは思っています。
新築当初は、新築プレミアムで家賃も高く、
空室はほとんどない、
さらに数年後にはキャピタルも狙えますから。

でも、不動産投資にこれから参入する、
そして、規模を拡大していきたい、
という方は、最初に新築はオススメしません。

新築自体はいいと思いますよ。
ただ、順番の話なんです。
もう少し、自分の実績を積んでからであれば、
問題になりにくいのです。

どういうことか、ということを順にお話ししましょう。

例えば、新築1億円(物件5000万円、土地5000万円)の話があったとしましょう。

これは良い!
物件も格好いい!
早速金融機関に打診してみよう!
ということで融資の相談に伺うわけです。

担当者さん「うーん、エリア的にはいいですね…。
何とか掛け合ってみます!(新築だから、評価的には少し落ちるけど…。
お医者さんだから、何とか稟議通るかな?)」

数日後…。

担当者さんからの電話
担当者さん「融資いけそうです!(評価的には8000万円だったけど、何とかお医者さんの属性で
フルローンまで持ち込めた!)諸費用はお支払いいただく形になりますが、いいですか?」

ということで、無事?新築購入に至るわけです。

ただ、自分では気付かないが、この物件は、金融機関からの評価は8000万円。
2000万円分の信用毀損になっているのです!

次の融資の時には、この信用毀損が足を引っ張り、
そう簡単には融資を組めなくなる、というわけです。

新築は評価が7掛け、8掛けになる可能性が大いにあります。

例えば、先に中古の物件を数件持っていたら、どうでしょう?
やはり中古は割安なので、
基本的には評価が上回っているものが多いです。
プラス3000万円ほどの評価であれば、(これを資産超過と言います。)
今回の新築を購入したとして、まだプラス1000万円。
融資は依然として引きやすい、って話なんですね。

最初から新築をオススメしたりしている本もあります。
でもこれって、業者さんのポジショントークだったりもします。
(業者さんは最初の1棟さえ買ってくれればいいわけで、
その投資家さんが規模拡大したいかどうかってのは、
基本考えてくれていません)

もちろん超ハイスペックな物件で、
銀行からの評価も高ければいいですが、
そうでなければ、初期の段階では足かせになる可能性があります。

もし今の段階で、
最初に新築投資をしようと考えている人がいるのであれば、
一度立ち止まって、
購入後の金融機関の評価はどうなるのか、
もう一度綿密にシミュレーションした方がいいと思われます。

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