不動産投資

総資産額とか家賃年収とか、言い方の罠

 

おはようございます。本田圭です。

巷には、
資産何億達成!とか、謳っている書籍やブログがあります。

「億」という響きには、みんな惑わされます。

例えば、「総資産10億!」
の方がいるとします。

おー凄い、と感じますよね。

でも、もし、
「総資産10億!(でも家賃収入5千万)」
となると、どうでしょう?

「ん…?」
となりません?

これって所有物件の平均利回り5%ってことですからね。
もちろん築年数、物件構造、立地諸々、条件は人によって違うし、
キャピタルゲインを狙っているんです、って方なのかもしれない。

でも、さすがに上記の条件を見ると、

「この人、融資は引けてるけど、物件はあまり収益性が高いものは持ってないな。」
と感じる訳です。

だから、
総資産額10億!と書いてあるだけでは、
その方が優れた物件を持っているかは、
わからないのです。

さらに言うと、家賃収入が同じでもキャッシュフローが大幅に違う方もいます。

①「総資産10億、家賃年収1億(でもキャッシュフロー1000万円)
②「総資産10億、家賃年収1億(キャッシュフローは3500万円)

①、②の方のような実績を表面上見れば、
すごい!、と思いますが、
①の方なんてのは実際、火の車です。

恐らく、返済比率は70%とかいってる可能性がありますね。
経費20%と考え、手取りは10%のみ。
そこの10%から時々出る修繕を賄わなければならないという…。
大変…。

②の方はまあまあ優秀なのではないでしょうか?

言いたいことは、
「総資産10億!家賃年収1億!」
とかに騙されてはいけない、ということなのです。

もっと言うと、
「総資産10億、家賃年収8000万円」
とかであれば、
「この人は利回り低めだから、都心部の物件を買い進めているのかな?」
とか予想できるようになるといいですよね。

さらにさらに言うと、
キャッシュフローを
満室収入から経費、家賃返済を引いて出している方もいます。
(普通は空室率を想定した実質収入から引きます)
経費を多少少なめに見積もって、
キャッシュフローを多めに見せてくる場合もあるんです。

これは、業者さんが
「キャッシュフローが出る物件ですよ!」
とか勧めてくる物件なんかそうです。
だからあまりあてにしないで、自分で計算した方が良いです。

だから、
「キャッシュフロー数千万円!」
という場合でも、
そのようなからくりで、
実際はもっと少ないという場合があるんです。

私の場合は、
総資産10.7億、

家賃収入1.3億、
キャッシュフロー5千万弱(実質収入を85%で計算しています)、
返済比率35%
といったところです。

私なんかよりも高収益の物件を
沢山買っていらっしゃる方は山のようにいるので、
さらなる精進が必要ですね。

 

いずれにしても、「億」という響きがキャッチーなのは同意です笑。

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