不動産投資

総資産額とか家賃年収とか、言い方の罠

 

おはようございます。本田圭です。

巷には、
資産何億達成!とか、謳っている書籍やブログがあります。

「億」という響きには、みんな惑わされます。

例えば、「総資産10億!」
の方がいるとします。

おー凄い、と感じますよね。

でも、もし、
「総資産10億!(でも家賃収入5千万)」
となると、どうでしょう?

「ん…?」
となりません?

これって所有物件の平均利回り5%ってことですからね。
もちろん築年数、物件構造、立地諸々、条件は人によって違うし、
キャピタルゲインを狙っているんです、って方なのかもしれない。

でも、さすがに上記の条件を見ると、

「この人、融資は引けてるけど、物件はあまり収益性が高いものは持ってないな。」
と感じる訳です。

だから、
総資産額10億!と書いてあるだけでは、
その方が優れた物件を持っているかは、
わからないのです。

さらに言うと、家賃収入が同じでもキャッシュフローが大幅に違う方もいます。

①「総資産10億、家賃年収1億(でもキャッシュフロー1000万円)
②「総資産10億、家賃年収1億(キャッシュフローは3500万円)

①、②の方のような実績を表面上見れば、
すごい!、と思いますが、
①の方なんてのは実際、火の車です。

恐らく、返済比率は70%とかいってる可能性がありますね。
経費20%と考え、手取りは10%のみ。
そこの10%から時々出る修繕を賄わなければならないという…。
大変…。

②の方はまあまあ優秀なのではないでしょうか?

言いたいことは、
「総資産10億!家賃年収1億!」
とかに騙されてはいけない、ということなのです。

もっと言うと、
「総資産10億、家賃年収8000万円」
とかであれば、
「この人は利回り低めだから、都心部の物件を買い進めているのかな?」
とか予想できるようになるといいですよね。

さらにさらに言うと、
キャッシュフローを
満室収入から経費、家賃返済を引いて出している方もいます。
(普通は空室率を想定した実質収入から引きます)
経費を多少少なめに見積もって、
キャッシュフローを多めに見せてくる場合もあるんです。

これは、業者さんが
「キャッシュフローが出る物件ですよ!」
とか勧めてくる物件なんかそうです。
だからあまりあてにしないで、自分で計算した方が良いです。

だから、
「キャッシュフロー数千万円!」
という場合でも、
そのようなからくりで、
実際はもっと少ないという場合があるんです。

私の場合は、
総資産10.7億、

家賃収入1.3億、
キャッシュフロー5千万弱(実質収入を85%で計算しています)、
返済比率35%
といったところです。

私なんかよりも高収益の物件を
沢山買っていらっしゃる方は山のようにいるので、
さらなる精進が必要ですね。

 

いずれにしても、「億」という響きがキャッチーなのは同意です笑。

関連記事

  1. 不動産投資

    どこまで拡大したい?

    今は家賃収入1.3億です。…

  2. 不動産投資

    借金は悪?破壊的借入のススメ

    こんばんは、本田です。随分ご無沙汰でした。子供の世話でなかなか忙し…

  3. 不動産投資

    海外不動産は本当にいいのか?

    最近、海外不動産を始める方が多いですよね。…

  4. 不動産投資

    キャピタルゲインを得ることの学び

    こんばんは、本田です。最近はゆっくりとですが、金融機関の開拓を行って…

  5. 不動産投資

    不動産投資における3種類の目的

    こんにちは、本間です。…

  6. 不動産投資

    不動産価格が高騰している今、不動産投資を開始するメリット

    私もやる前は、「もう遅いんじゃ?」そんな気持ちで一杯で…

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

最近の記事

  1. 生き方の種類について
  2. 投資において成功するために必要な「余白」の考え方
  3. 投資は不動産投資だけに非ず
  4. 「余計な事をせずに、本業に集中しろ」という詭弁
  5. 相手にfocusする
  1. 不動産投資

    債務超過状態を抜け出す方法
  2. 不動産投資

    不動産投資におけるアクセルのかけ方
  3. 最適化

    人生最適化思考にまつわる僕の話
  4. 不動産投資

    不動産投資が成功したその先に待つものとは?
  5. 不動産投資

    都市と地方、どっちを狙う?
PAGE TOP