不動産投資

投資効率を考えることが、規模拡大の近道になる理由

 

 

おはようございます。本田圭です。

ROIという言葉をご存知でしょうか?
これは、Return On Investmentの略で、
日本語では、投資対効果とか、投資収益率とかと呼ばれます。
投資した資本に対して、得られる利益の割合のことです。

同様の言葉でCCRというものがあります。
これは、Cash on Cash Returnの略で、
自己資金収益率とかと言われます。
自己資金に対して、得られる利益の割合のことです。

ビジネスの世界では、ROIとCCRは異なりますが、
不動産投資の世界では、ほぼ同義と認識されます。
なので、今回はCCRで説明させてもらいますね。

式では、(売り上げ額−投資額)/投資額と表されます。
ざっくりと、利益/投資額という式でもいいと思います。

つまり、最初に物件購入時に使った資金が、どの程度の期間で回収できるのか?
と言ったことを表す式なんです。

私たち投資家にとって、自己資金とは命そのもの。
命を削って、物件購入するのです。
ただ、そのままでは、次の物件が買えません。
命を、ドラクエ的に言えば、HP(ヒットポイント)を
早く回復させなければ、次の物件が購入できないのです。
規模拡大を目指す方にとっては、早期のHP回復が必要!

ということで、
CCRは、より早く家賃収入を大きくできる、重要な指標になります。

一つ例を出します。
物件を探していたら、別々の業者さんから、
下記2物件が来たとします。
仮にRCマンションだとしましょう。築20年。

①物件価格3億円
利回り12%、キャッシュフローは1200万円。
いい物件ですね!
ただ、この物件は銀行の関係で、諸経費全てまでは
出せませんとのこと。
多少自己資金は入れなければなりません。
投下資金は2000万円が必要になるようです。

②物件価格3億円
利回り11%、キャッシュフローは1000万円。
①の物件よりはやや見劣りします。
ただ、銀行が頑張ってくれ、
投下資金は1000万円だけで済むようです。

どちらの物件にするか判断が難しい…。
こんな時は、CCRを使ってみましょう。

①CCR=1200万円/2000万円=60%
②CCR=1000万円/1000万円=100%

①の場合は約1年半で資金を回収できますが、
②の場合は1年で資金を回収できます。

別の見方をすれば、約1.7倍の速さで
②の物件はキャッシュが増えるということですね。

その速さを生かして、再びそのお金を次の物件に使えば、
自己資金をあまり使わずに拡大できます。

物件単体で見ていると、①の物件に手を出したくなります。
「こんな物件、もう出てこないかな…」
とか考えちゃうので、少し自己資金出してでも、
確保したくなる気持ちはわかります。

でも、その先のステージを考えると、
別の道も見えてきます。

将来どうなりたいのかを考えながら購入していくことをお勧めします。

 

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