不動産投資

法定耐用年数超過の罠

 

こんにちは、本田圭です。

前回の記事で、一部の地銀を使用することで、
まずい状態に置かれている人が多数いることをお話ししました。

他のデメリットも多数あります。

今回は、その一つをご紹介します。

一部の地銀は、「法定耐用年数」を大幅に超過した融資を行います。

どういうことかご説明しましょう。
例えば、重量鉄骨築30年の物件があったとします。
重量鉄骨は法定耐用年数が34年です。
つまり、この物件は、後4年経つと、法定耐用年数を超えます。
一般的には、法定耐用年数を超えた物件には、金融機関は融資を行いません。
物件の価値はほとんどないと認識するわけです。
だから、この物件で普通に融資を受ければ、基本的には4年がMAXです。

ただ、一部の地銀は、この法定耐用年数を大幅に超過して融資します。
例えば上記の物件に30年融資をつけたりするのです。

え!マジで!

こういった感覚を持って欲しい。
こういう銀行は珍しい、つまりは特殊だということを理解しなけれなりません。

普通の考え方であれば、
融資期間が長くなれば、年間の返済額が減りますので、
年間のキャッシュフローは増えます。
だから、融資期間が長くなるだけなのであれば、いいのではないか、
と思うかもしれませんが、
そうはうまくいきません。

上でも挙げましたが、
耐用年数超過の物件というのは、建物にほぼ価値がありません。
極論すると、ほぼ0円の建物に対して、
何千万円、何億もの借金をして、
物件を購入しているわけです。
購入した時点で、市場価値より大幅に高く物件を購入しちゃっているんですね。
もっとひどい言い方をすれば、購入時点で負けが決まってるわけです。
業者さんも、
「本田さん本田さん、その物件やばいから、うちで買わない方がいいよ」
なんて言いません。
売るのに一生懸命なのですから。

こうなると、どうなるか。
恐らく、物件を保有し続けるしかなくなります。

だって、
市場価格より大幅に高く物件を購入しちゃっているんですから、
売却できないんですよ。

一般の銀行評価が5000万円だとして、
ス○ガ銀行で買っちゃった物件は1億円だとしましょう。
この物件を売却に出しても、
普通の金融期間では5000万円までしか融資が下りないわけです。
そこに5000万円自己資金を投入して、
重量鉄骨の耐用年数超過した物件を買う人がいますか?

いませんよね。
その物件の下に徳川埋蔵金が埋まっていれば分かりますが…。

それでも、まだ見せかけだけのキャッシュフローに頼っている人がいます。
「いやいや、今は、年間まあまあの額のキャッシュフローを得ているので
問題ありませんよ。売却なんか考えていません。
このまま保有し続けますよ、ご心配なさらずに」
と言われたことも何回かあります。

赤の他人の私が、そこまで言われちゃうと、そうなんだ…と引き下がらざるを得ません。
数年経って気付いた時には、時すでに遅しです。
http://president.jp/articles/-/18560

これから先のキャッシュフローはどうなるか予測がついていますか?

減価償却が終了したら、キャッシュフローは一気に悪化します。
退去が続くので、必ず家賃は下がる傾向になります。
築年数が経過しているので、修繕費も年々かかるようになります。
毎年固都税は払わなければならない。

絶対キャッシュフローは下がります。

そうすると、収益性が低い物件であれば、
いつしかキャッシュフローはマイナスになり、
毎月数十万円の持ち出しになるかもしれません。
返済不能になれば、破綻です。

怖い!

他に色々あがき方がありますが、
難しい場合が多いですね。

次回、そのあたりについて考察してみましょう。

一点、間違わないで頂きたいのは、ス○ガ銀行が悪いのではなく、
使い方によっては、そう言った銀行は強力な融資の味方になる可能性もあるということです。

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