こんにちは、本田圭です。

先日は、築30年の重量鉄骨などに大幅な耐用年数超過の融資を受けると、
バリバリの債務超過状態になりますよ、
下手したら出口がなくなって破綻ですよ、
というお話をしました。

で、ス○ガ銀行さんなどで上記のような融資を受けてしまった場合、
リカバリーの方法はあるのか？
ということですね。

①
例えば、他に良い物件を買って、
マイナス分のところに、
他の物件のキャッシュフローを充てる、
という考え方はあると思います。

ただ、大幅に信用毀損した状態で、
新たな物件は購入できるでしょうか？

恐らくできません…。

多少の信用毀損だけであれば、ご自身の属性を鑑みて、
もしかしたら融資をしてくれるかもしれません。

しかし、やはり大幅な債務超過状態の場合はこの方法は難しいかもしれません。

②
続いて、金利について。
金利交渉を行うことで、キャッシュフローを増やすという方法です。
でも、どの程度この方法って確実なのでしょう？

一時期は金利交渉に応じてくれていた支店が多かったようですが、
（知人は1%台まで交渉してました）
最近は金利交渉をまともに受け付けてくれない、という話も多く聞かれます。
最初から、金利交渉を頼りに物件を購入することは危険すぎるでしょう。

③
物件売却はどうか。
これが一番すっきりする解決方法だと思います。
現在の市況であれば、物件はすぐに売れる方向ですし、
もし購入時より高値で売却できれば、軍資金も手に入る。

何より債務超過状態、高金利、耐用年数超過融資という
悪いスパイラルから抜け出せます。

抜け出せば、また他の銀行で融資なども受けやすくなるでしょう。
もちろん売れるかどうかはまた別の話ですが。

私達が何のために不動産投資をしているのか、
それは、常に破綻の危機に怯える毎日ではないはずです。

どうすれば自由を獲得できるのか、
そこを考えているから不動産投資をするはずです。

物件が買えないと、
安易にそういう銀行さんや業者さんに頼りがちになりますが、
そこは踏ん張って、粘って、買わないで下さい。
私も1棟目買うまでは1年以上彷徨いました。
ただ、「自分でもちゃんとした物件を買えるんだ」
とスイッチが入れば、
そこからはトントン拍子です。

不動産投資は楽しいです。
是非、学びを続けて、一緒に自由を獲得しましょう！