不動産投資

キャッシュフロー確保後の戦略

 

子供に駐車券をぐしゃぐしゃにされて、
駐車場から出られなくなった本田です。

最近、不動産投資を始めたという方を
実生活でもちょくちょく見かけます。
こんな感じだと、ある程度の規模に到達している投資家さんも
かなりいらっしゃるのでしょう。

では、そのようになり、ある程度のキャッシュフローを得た後は、
皆さんどういう方向で不動産投資を進めるのでしょうか?

実際、キャッシュフローが潤沢にあれば、かなり自由度が増します。
ある程度キャッシュがあるから、
もう不動産投資はストップするという方も、もちろんおります。

反対に、さらに投資のスピードを上げる方もいらっしゃいます。
キャッシュフローがあれば、リスクある物件の購入も可能ですからね。

例えば、築30年空室率70%のRC物件、でも利回りが20%over。
もし、空室率が改善する見込みがあるなら、購入したいですよね。

こういった物件は確実に初期は持ち出しになります。
まだ1棟も持っていない方がこの物件を購入すれば、
ご自身の給料から補填しなければなりませんが、
すでに数棟所有していれば、家賃収入を補填すればいいだけの話なので、
投資家のステージで、買える買えないが決まってきます。

新築案件はいかがでしょうか?
新築もやりようによっては、美味しい物件です。
新築は初期は空室率は相当低いですし、
新築プレミアムも付いているので、家賃は相場より高いのが数年間は続きます。
転売すれば転売益も出ますので、
面白い投資案件になります。
ただ、これも基本的には物件未保有者は購入は控えるべきでしょう。

新築を購入する場合、
当然銀行から融資を引いて、物件を取得するわけですが、
文字通り「新築」なので、
基本的にはまだ「建っていない」わけです。
物件が完成するまで、1年半ぐらいでしょうか?
その間は家賃収入は入りません。
ただ、金融機関への返済は始まります。
元本ではなく、交渉で金利だけの返済も可能でしょうが、
金利だけでも、もし3億のRC物件、金利1%だったら、
ざっくり年間300万円は給料から補填です。
家賃収入はないのですから、
その1年半は自己資金が減るだけの期間になります。

これはきつい。
だから、
他の物件の家賃収入などで補填できるようになってから
購入するべきでしょう。

投資にはステージがあります。
で、初期は手持ちのキャッシュが最も大切です。

ステージが上がれば、一般の投資家が狙わないような物件にチャレンジできるので、
それこそライバルが少なくなります。

なるべく早期に不動産投資を開始し、
キャッシュを積み上げ、
銀行への実績を積み、
経験を積むことで、
有利なステージに立ちやすくなります。
つまりやればやるほど楽になっていくのが、
不動産投資の世界なんですね。

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