不動産投資

【衝撃】区分所有の罠

こんにちは、本田圭です。

最近、区分所有を購入された医師の方の相談に乗ることが多々あります。
ブログでも何回か書いていますが、
誤解を恐れずに言うと、
「区分は買わないでくれ!」
ってのが、本心です。

1棟物よりも価格が安いので、
安全そうだ、と思うからでしょうか?
私から言わせてもらうと、
「ハリネズミをポケットに入れるぐらい」
危ないです。

…え?
例えがよくわからないですか?
いやー、結構いい例えだと思うのですが…。

区分所有のデメリットは沢山ありますが、
リスク分散できない、ってのが1つです。
区分所有は、マンション1室なんですよ。
つまり、誰かが入居してたら家賃は入るけど、
入居してなかったら家賃は0な訳です。
all or nothingとはまさにこのこと。

私も不動産投資を始めたから分かりますが、
退去なんて日常茶飯事ですよ。
で、退去したら、翌日から他の方が入居できると思いますか?
できないんですよ。
クリーニングやら修繕やらで。
少なくても1か月は無理でしょう。
じゃあ1か月後に入居が決まるのか、と言われると、
よっぽどエリアとか設備とかが良くないと無理ですね。
普通に考えて数ヶ月は空室が続くはずです。
その間は持ち出しですよ?
それだったら一棟物の方が遥かに安全です。

空室リスクってのは、不動産投資における代表的なリスクの一つですが、
区分所有の場合はこの空室リスクが1棟物の何倍も大きくなります。
それだけ魅力的な投資ならいいんですが、
そうは言えないですよね。

さらに言うと、
区分マンションって、銀行の融資が受けにくいです。
なぜでしょうか?

それは、以前のブログにも書いてた通り、
固定資産税評価額が圧倒的に低いから。
2000万円の物件なのに、評価は1000万円だったりします。
1000万円の評価の物件に、2000万円を出す金融機関は
普通に考えるとないです。
だから個人の属性が高い医師が狙われるんですね。
足りない部分を属性でカバーするために。
それ以外にも、上記の通り、
空室になった場合は給料から補填しなければならないのですから、
当然債務不履行になる可能性が高いと判断するからです。

業者さんは、銀行がダメなのであれば、
ノンバンク系列からの融資などを紹介して、
なんとか区分を購入させるのです…。

それから、新築に家賃保証とかつけたりする業者もおりますが、
これも先日の記事でお話しした通りです。
大体、新築なんて募集すればすぐに埋まるのに、
家賃保証をつける意味が分からないし、
免責期間は賃料受け取れないんですよ!?
(数ヶ月分は入居しているにも関わらず、賃料を受け取れないという…)

可愛いと思ってハリネズミをポケットに入れてしまう。
(最初は針を寝かせているので、撫で撫でできるんです)
しかし、危険だと気付いた時には、
針が足にズブズブ刺さります。
ハリネズミをポケットから取り出そうとしても、
針が手に刺さり、痛くてなかなか取り出せない。
その間も足に刺さり続け、終いには歩けなくなってしまう。

どうです?いい例えでしょう!
、、、。

もし良くない区分投資であれば、
痛くてもポケットから取り出さなければならないです。
つまりは損切りですね。
少し損が出ても売却した方が、将来的には規模を拡大できる可能性があります。
ただ、もちろん、非常に割安で、エリアが良い物件であれば、
それは現金買いでもいいかもしれません。
要は、どんな物件でも、安けりゃいい訳です。

しかし、一般的には皆さん、割高な物件をローンで買っちゃってるので、
こういう風に私が注意喚起を促しているのです。

次回、もう少し区分マンション投資について突っ込んで話してみます。

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