不動産投資

規模拡大においてブレーキになる、木造アパートの投資

シン・ゴジラを観てきた本田です。
いやー、最高ですね!
ゴジラとか恐竜とかが大好きな私にとって、ロマン溢れる映画でした。
今回のゴジラは、日本にとって本物の脅威になっています。
厄災というやつでしょうか?
こういう怖いゴジラが観たかった。
そこに立ち向かうジャパンパワー!
ちょっとNHKの「プロフェッショナル」を観ている感覚にもなりました。
もし、観ていない方がおりましたら、夏の思い出に是非!
話は変わりまして、
これまで数回にわたって、新築区分マンションの罠についてお話しましたが、
今回は木造アパートについてお話したいと思います。

新築区分がダメなら、木造アパートはどうかな?って思う方は多いと思います。
「3億の物件は手が出ないけど、3000万円の物件なら手が出る」的な考えで、
木造アパートから買い進めようと考えている方もいると思います。

でも、多分その考え方は、規模拡大のためには間違っているかもしれません。
どの物件を購入するにしても、
やはり最初は、銀行のことを考えなければならないからです。

「この物件を購入したら、銀行はどのような評価をするのか?」
「この物件購入後は、また融資をしてくれるのか?」
といった考えからスタートして、私たちは物件を選ばなければなりません。

以前もお話したと思います、
金融機関は基本、法定耐用年数までしか融資をしてくれません。

RCの築年数20年の物件だったら、築47年までしか貸してくれないので、
融資期間は27年ですね。

木造は法定耐用年数が22年です。
築20年だったとしたら、融資期間は2年です。

どうでしょう?
例え上記の木造の利回りが20%だとしても、
融資期間2年ならキャッシュフローはまず出ません、というか
マイナスです。
以前、耐用年数超過の融資は受けない方が良い旨は説明しましたので、
規模拡大を目指す場合は法定耐用年数内の融資を受けるべきなのです。

法定耐用年数を過ぎた物件は、価値がほぼなくなるので、
金融機関からの評価は低くなります。
これからどんどん融資を受けたいのに、
残債がまだまだある、購入価格より低い価値の物件を所有していれば、
それは金融機関にとってはマイナスなのです。

考えれば分かりますが、
「RCが法定耐用年数が一番長い」
「金融機関はその法定耐用年数を元に融資機関を算出する」
ということから、
キャッシュフローが厚くなるのはRC、というのは必然なのです。

不動産投資サイトで物件を探していたりすると、
「築20年!利回り18%!木造!」
みたいな物件があったりしますが、
上記の理由で、この物件を金融機関に持って行っても、
融資がつかないことがほとんどです。
もし仮に融資がついたとしても、
かなりの頭金を要求されたりします。
さらに言えば、自己の属性を食いつぶしての融資になるわけなので、
後が続きません。
木造よりよっぽどRCの方がオーバーローンの可能性も高いだろうし、
3000万円の方が自己資金を使わずに安全に購入できる、
というのは幻想なのです。

もちろん、木造アパートが悪いと言っているわけではなく、
残債を考え、担保をつけたり、
ある程度の自己資金を入れながら、木造を買い増していくことも可能です。

ただ、当初の目的を思い出してください。

私たちは、
「大家をやるのではなく、投資家をやる」
のです。

「時間」という概念は忘れないでください。
私たちが一番大切なのは「時間」なのです。

どのようにすれば最速で規模を拡大できるのか、
そして、規模を拡大した後に、
色々な投資を試せばいいのです。

次回はどういった投資家が、木造を購入するのか、検討したいと思います。

 

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