不動産投資

投資規模を拡大するために大切な考え方

こんにちは、本田圭です。

最近ちょっと不動産投資の拡大をお休みしていたのですが、
そろそろ買いたくなってきました、、、。

資産規模10億を超えると、仮に利回り10%の物件であれば、
単純に考えれば家賃収入1億円に行きます。

では、それ以上の資産規模を狙うためには、
どうしていけばいいのかと言うと、
「より売買の機会を増やす」
ことに尽きるのではないかな、と思います。

「本田!あたりめーじゃねーか!」

と思った方、申し訳ありません。
でも、それしかないんです、、、。
私は、敢えて「売買」という言葉を使いました。

不動産を「買う」だけでは、やはりスピードが上がりません。
不動産を「売る」ことで、より投資効率が上がると、私は考えています。

だって、買い続けるのって、どうしても資金が必要なわけですよ。
フルローンだって諸費用分が必要だし、
銀行によっては、「定期預金を入れて下さい」ってところもあります。

仮に1億円の物件を持っていれば、キャッシュフローは年間200〜300万円ぐらいでしょうか?
もしこの物件が1億2千万円で売れれば、一瞬でこの物件の6年分の資金を得ることができます。
(譲渡税や手数料などはここでは置いときます)
さらにこの2千万円を使って、新しい物件の頭金にすることができます。
2千万円あれば、3億円ぐらいのRCの諸費用分にはなるのではないでしょうか?

「売却」というイメージを持つだけで、
1億の物件を、3億の物件に変えられる可能性が出てくるのです。
しっかり売却益が出るのであれば、
売っては買ってを繰り返すことで、
資産規模を拡大するスピードを一気に加速できます。

もちろん、売却は手間がかかるというのも事実。
空室率が高かったり、管理が行き届いていない物件を割安で購入し、
リフォームをし、満室にして売却することで、
売却益は多く見込めますが、手間が数倍かかるんです。

元はといえば
不動産投資を始めた多くの方は、
安定収入を得るためにやっていたりします。
だから、売却は億劫だなあ、と感じる方もいるかもしれません。

売却しなければしないでいいと思います。
購入時にキャッシュフローが出る物件を買っているわけなので。
基本、持ちきりでもいいぐらいの物件を私は購入しています。
ただ、物件棟数が多くなれば、
必ずその中で「お荷物」とまではいかないにしても、
キャッシュフローが出にくい物件が見えてくると思うので、
そういった物件は、新しい物件に入れ替えてもいいとは思うんですね。

ドラクエでいう、装備変更でしょうか?
武器屋さんで新しい強い武器が売ってたら、
今まで装備していた武器を売って、その金で新しいものを買う、
ってイメージでしょうか。

売却を視野に入れるのであれば、
長期保有の物件と、短期保有の物件を持つ、というのも一つの考え方でしょう。
短期保有の物件は、購入時から売却のイメージを持って取り組むわけです。
不動産のポートフォリオ的な感じですね。
資産分散で安全性は高まります。

何れにしても、
アクティブな方が規模拡大しやすいのは事実です。
ここでも行動した者勝ちなんですね。
不動産を沢山所有すればするほど、
やれることが増えて、すごく楽しくなりますから、
皆さん、おのずとアクティブになっていくのですが。

まずは1棟所有。できるところからやっていきましょう。

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