不動産投資

不動産投資で失敗する人の共通点

おはようございます。本田です!

不動産投資を始めるのを躊躇している方は多いと思うんですね。
大体、そういう方は、
やはり不動産の価格の大きさから、
「失敗したらどうしよう、、、」
と漠然とした不安を抱えている方だと思います。

不動産投資において、「失敗」とはどういうことでしょうか?
それは、「キャッシュアウト」です。
つまり、お金がなくなる状態ですね。
不動産投資は、基本的には物件を融資で購入するので、
金融機関に毎月返済をしなければなりません。
もし返済ができなければ、
物件は差し押さえられてしまうかもしれません。
つまり、
返済しても、常に口座にはお金がある状態にしなければならないのです。

不動産投資をしていて、お金が残らない人に共通して言えることは、
「返済比率が高い」ことが挙げられます。
家賃収入に対して返済がどのぐらいの割合か、というものですね。
私はいつも30%台です。
しかし、「失敗」する人は、この返済比率が60%だったり、それ以上だったりします。

物件保有にかかるお金は、銀行への返済だけではありません。
物件の管理費やランニングコストなどの経費もかかります。
これは物件にもよりますが、おおよそ20%程度のことが多いです。

もし返済比率が60%なら、経費と合わせて80%の家賃が持って行かれることになります。
そうすると手残り20%ですね。
大体、上記は、満室家賃つまり100%で考えているから
このぐらい残るのであって、
もし年間の空室率が15%であれば、残りは5%となってしまいます。
ここに大規模修繕や、エクストラの持ち出しがあると(エアコンが壊れたなど)、
あっという間に底をつきます。

銀行への返済比率は変えようがありません。
利率の変更のお願いは出来るかもしれませんが、
物件保有間もない時には、相談には乗ってくれないでしょう。

返済比率が高ければ、
今度は空室を埋めるのにお金をかけられません。
広告費も増やせないし、
リフォームもできない。
家賃を下げる体力もない。
そうすると、ますます空室率が高まり、
負のスパイラル状態です。

逆に言えば、返済比率が40%以下の方で破綻しているのを見たことがありません。
購入前に返済比率なんて分かるのですから、
そういった物件を買っていけばいいわけです。

そして、投資家としてのステージが上がり、
自己資金も豊富に持てるようになってから、
返済比率が高くても、収益性が高い物件を狙っていけばいいのです。
(融資年数が短いが、利回りが高い案件などですね。)

ご自身が購入される物件の返済比率には気をつけてください。
1棟目は、返済比率をなるべく抑えた、安定した物件を購入するべきです。

関連記事

  1. 不動産投資

    物件買う順番

    昨日もお話しましたけど、BREXITは世…

  2. 不動産投資

    優秀な業者さんの見抜き方

    こんばんは、本田です。サッカー日本代表!劇的!久しぶりに興奮する勝…

  3. コラム

    不動産投資には、場の雰囲気を読む能力は必要か?

    本間です。私、メルマガとか好きで、 色んな方が発行しているのを…

  4. 不動産投資

    概要書は他人任せにせず、しっかり見た方が良い理由

    今までダメだった物件を紹介し、自身の反省と…

  5. 不動産投資

    総資産額とか家賃年収とか、言い方の罠

    おはようございます。本田圭です。巷には、資産何億達成…

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

最近の記事

  1. 生き方の種類について
  2. 投資において成功するために必要な「余白」の考え方
  3. 投資は不動産投資だけに非ず
  4. 「余計な事をせずに、本業に集中しろ」という詭弁
  5. 相手にfocusする
  1. 最適化

    人生最適化思考執筆の理由
  2. 不動産投資の優位点

    これから不動産投資に臨む人に伝えたいこと
  3. 不動産投資

    ヒアリングとか現地調査とかをしっかりしないと、ババ物件を引きますよ
  4. 不動産投資

    投資効率を考えることが、規模拡大の近道になる理由
  5. 不動産投資

    キャッシュフローの重要性
PAGE TOP