おはようございます。本田です！

不動産投資を始めるのを躊躇している方は多いと思うんですね。
大体、そういう方は、
やはり不動産の価格の大きさから、
「失敗したらどうしよう、、、」
と漠然とした不安を抱えている方だと思います。

不動産投資において、「失敗」とはどういうことでしょうか？
それは、「キャッシュアウト」です。
つまり、お金がなくなる状態ですね。
不動産投資は、基本的には物件を融資で購入するので、
金融機関に毎月返済をしなければなりません。
もし返済ができなければ、
物件は差し押さえられてしまうかもしれません。
つまり、
返済しても、常に口座にはお金がある状態にしなければならないのです。

不動産投資をしていて、お金が残らない人に共通して言えることは、
「返済比率が高い」ことが挙げられます。
家賃収入に対して返済がどのぐらいの割合か、というものですね。
私はいつも30%台です。
しかし、「失敗」する人は、この返済比率が60%だったり、それ以上だったりします。

物件保有にかかるお金は、銀行への返済だけではありません。
物件の管理費やランニングコストなどの経費もかかります。
これは物件にもよりますが、おおよそ20%程度のことが多いです。

もし返済比率が60%なら、経費と合わせて80%の家賃が持って行かれることになります。
そうすると手残り20%ですね。
大体、上記は、満室家賃つまり100%で考えているから
このぐらい残るのであって、
もし年間の空室率が15%であれば、残りは5%となってしまいます。
ここに大規模修繕や、エクストラの持ち出しがあると（エアコンが壊れたなど）、
あっという間に底をつきます。

銀行への返済比率は変えようがありません。
利率の変更のお願いは出来るかもしれませんが、
物件保有間もない時には、相談には乗ってくれないでしょう。

返済比率が高ければ、
今度は空室を埋めるのにお金をかけられません。
広告費も増やせないし、
リフォームもできない。
家賃を下げる体力もない。
そうすると、ますます空室率が高まり、
負のスパイラル状態です。

逆に言えば、返済比率が40%以下の方で破綻しているのを見たことがありません。
購入前に返済比率なんて分かるのですから、
そういった物件を買っていけばいいわけです。

そして、投資家としてのステージが上がり、
自己資金も豊富に持てるようになってから、
返済比率が高くても、収益性が高い物件を狙っていけばいいのです。
（融資年数が短いが、利回りが高い案件などですね。）

ご自身が購入される物件の返済比率には気をつけてください。
1棟目は、返済比率をなるべく抑えた、安定した物件を購入するべきです。