不動産投資

不動産投資における指標はどの程度知っておくべきか?

おはようございます。本田圭です。

不動産業者さんからのメールを見ていると、
時々「NOI」とか「GPI」とか、
色々な指標が書いてありますね。
そういった指標を諸々見ることで、
人によっては指標アレルギーが出てしまい、
「不動産投資怖い、、、」
となるかもしれませんが、心配することはありません。

全て単純です。
というか、そういう難しい単語、知らなくても全く大丈夫です。

例えば、NOIであれば、Net Operating Incomeの略で、
営業純利益のことですね。
何のことはない、賃料から経費を引いた値です。

GPIというのが、Gross Potential Income(総潜在収入)で、満室賃料のこと。

他にも、EGI(Effective Gross Income:実行賃料収入)は、
満室賃料から、空室の損と滞納分を引いた金額ことですので、
シミュレーション上必ず出てくる金額ですし、

OpeXに至っては、ただの運営費です。
要はEGI-OPEX=NOIです。

さらにいうと、
FCR(Free and Clear Return)は、難しそうに聞こえますが、
単純に、実質利回りです。
難しく言うと、NOIの総投資額に対する割合ですね。

ADS=Annual Debt Serviceで、年間総返済額
これも普通に物件を購入する前に分かる数値。

他にも色々ありますが、
また今度機会があれば紹介します。

英語にして小難しくしなくても、
理屈が分かってれば問題ないと私は思っています。
自分の場合は、エクセルに入力すれば、
上記は全部出るようになってるんですが。

まあ勿論重要な指標もあるのですが、
それ以上に大事な事は、お金の流れを把握している事。

今の満室家賃がこのぐらい、現況家賃はこのぐらい、
ランニングコストはこのぐらい、
その他エクストラの収入はこのぐらい、
固都税はこのぐらい、
銀行からの金利はこのぐらいで、融資年数がこのぐらい、
元利均等だから年間の支払いはこのぐらい、
みたいな感じです。
そして、これらは全て、
どの程度のキャッシュフローが出るのかを把握するために用いているのです。
(私の場合です。)

そんでもって、数値には溺れない事。
難しい言葉を使っても、所詮はシミュレーションな訳で、
家賃だって経費だって、コロコロ変わります。
どんなに綿密なシミュレーションしても、
1年後にどうなるかなんて、誰も分かりませんよ。
数値一つ取るより、
その辺りの家賃相場がどのぐらいの金額なのかを把握する事の方が
よっぽど大切だったりします。

業者さんがそういう数値を出してきたとしても、
一つの武器として使うのは結構ですが、
基本的には自分の物差しで測らなければ判断できません。
惑わされないようにして下さいね。

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