不動産投資

最近の状況と減価償却を大きくする裏技

本田です。
ご無沙汰しておりました。

無事双子も生まれ、ようやく少しずつ動き出せそうな感じになってきました。

業者さんにもコンタクトを取っていますので、
少し忙しかったですね。
新築案件もトライしようかなと考えているので、
うまくいくようであれば、ここでシェアします。

メールマガジンに登録して頂いた方もなかなか送れずに申し訳ないですね。
ブログでは書けない情報を色々用意しているので、
もう少ししたら始動します。お待ちください!

今回は、やや初心者向けじゃないかもしれません。
物件を購入する際の償却についてです。

減価償却という言葉はご存知でしょうか?
簡単に言うと、不動産のような償却資産にかかる費用を、
耐用年数に応じて費用計上していく仕組みですね。

築23年の木造物件があります。
土地価格が4000万円、建物価格が4000万円、計8000万円だとしましょう。
耐用年数overだから4年で償却できますね。
建物価格を4年で償却すれば、年間1000万円を経費計上できます。
利回り15%だとして、年間の家賃収入が1200万円。
経費は20%の240万円。
返済は仮に600万円としましょうか。(金利は1%)
(本当にザックリなので、追求はなしです笑)

そうするとCFは1200-240-600=360万円。
これが手元に残ります。
ただ、減価償却が1000万円あります。
だから帳簿上は、1200-240-80(8000万円の金利1%分です。
元金は経費には入れられないので)-1000=-120万円となります。
要するに、手取りは360万円なんだけど、
帳簿上は120万円の赤字になるので、
税金を払わなくても良いよ!ってことなんです。
(4年間という期間限定ですが。)

「うおー、税金払わなくて良いなんてすごいじゃん!」
って思わないでください。
決算書が赤字になるということは、
その会社の経営がうまくいっていないということを表します。
つまり、金融機関からの印象は悪くなる可能性が大ということです。
結果、それ以上の融資を得られなくなるので、気をつけてくださいね。
(もちろんちゃんと説明できれば問題ないのですが)

今回は、
であれば、減価償却をどうすれば大きくできるのか?ということです。
タイミングとしては、物件購入時が重要です。

土地は減価償却できないということは、何回かこのブログで書いています。
つまり、土地に対して、建物割合を大きくすれば、
必然的に減価償却費が大きくなるのです。

それならいっその事、土地0、建物100にすればいいんじゃない?
と思うのかもしれませんが、
基本、この割合は合理的な根拠がないといけません。
一番多いのは、
固定資産税評価額という市町村が評価した金額があるのですが、

これに基づき、土地と建物を按分するということです。

他にも不動産鑑定士に依頼して、評価してもらう方法とか
建物を本体と付帯設備に分ける方法とかがあります。

不動産鑑定士に査定だけ依頼してみて、
こちらの方が固定資産税評価額の按分より条件的に良ければ、
採用すればいいだけの話なんですね。

付帯設備については今度またお話ししましょう。

何れにしても物件購入時には、
やり方によっては、将来にわたって継続したメリットになったりします。
この知識があるのとないのとでは、かなりの額が違ってきますよ。
アンテナは張り巡らせましょうね!

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