不動産投資

購入しても良い物件の基準の決め方

こんにちは、本田です。
今日は妻の1か月検診の日でした。

予約が10時半、で診察開始が12時、終了が13時でした。
私も医師なので、診察開始が遅れることはままあります。
やっぱり途中で外来に急患が入ったりしたら、見ざるを得ませんから、
予約しててもどんどんずれ込んでいくんですよね。

でも問題なのは、その後。
会計がなんと2時間かかりました。

何て日だ!!

会計に2時間って…。
もちろん大病院だから、患者数もすごいんだけど、
流石にかかり過ぎでしょう。
医師の数が少ないのなら、仕方ない。
でも、事務の数とか、もっと何とかならないのでしょうか涙

ちょっと、人生を無駄にしてる感がして、終始そわそわしていました。
絶対次は、朝一で予約する!

で、今回のテーマは「購入基準」。

私は基本CFの金額を元に購入基準を決めています。
もちろん、CFと言っても、物件の大きさによって異なるので、
物件を価格が同じとして、一様に押し並べて検討するんですね。
そうすると、良い物件、悪い物件はっきりして、
かなり精度が高くなります。

利回りとかは、結果として見ている感じです。
でも、まあ、築年数が分かれば、
利回りだけ見ても何となく購入して良いものかどうかはわかります。
例えば、築20年のRC。
あなただったら、利回りどのぐらいなら、検討しますか?
私なら、12%ぐらいかな。

逆に新築はどうでしょう?
私だったら8%半ばは欲しいです。

これってもう肌感覚かもしれません。
築20年で利回り11%なら買わないか、っていうとそうでもないんですが、
旨味がそこまでないですよね。
大体、CFもこのぐらいだろうな、ってのは分かります。

それこそ築30年のRCなら16%以上は欲しいです。
でも、最近は築30年の鉄骨で8%とかで買っているツワモノもいます。
(危ないので、本当にシミュレーションするべきです!)

基本、市場に出ているほとんどの物件は、そこまで旨味がありません。
じゃあ、どうやって物件を見つけるのか、というと、
基本業者からの紹介です。
もちろん普通にネットでみつけられるのも沢山あります。

要は、提示されている物件価格は、絶対に相場より高く記載されてあるので、
自分の基準が分かってるのであれば、
そこまで指値すればいいだけの話です。
もし指値NGなら、その物件はお終い。次の物件に移ります。

指値の仕方はマイルドに。
それでもって、可能性が限りなく低ければ早く諦めましょう。
「1億の物件が4千万円になれば、自分の基準に達する!」
とか言っても、6千万円の指値が成功する可能性ってどのぐらいですか?
よっぽどの理由がなければ、まず無理でしょう。
こういった物件はすぐに諦めて、他の物件に移ります。

自分の基準が定まれば、よりドライに物件検索に臨めるので、
精神的に楽になります。
以前から言っていますが、自分の軸を決めることが、不動産投資成功の秘訣です。

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