不動産投資

不動産投資で大きく成功するために必要な「待つ」という行為

こんにちは、本田です。

なんか寝不足ですねー。
双子が夜通し「うー」と唸り声を上げているので、
可愛いんだけど、なかなか寝れません。
milk作りもめちゃ早くなりました。ニヤリ…。
日々、成長を見守れるのは、嬉しい限りです。

今回のテーマは「不動産投資で成功するために、効果的に待ちましょう」です。

どういうことかっていうと、
あんまり物件の高値掴みしないで、
買う物件がない時はしっかり準備だけしておこう、ってことです。

どういうことかご説明しましょう。

例えば、いつも私がこのブログで紹介している、
築30年の鉄骨にS銀行で30年ローンを組むという恐ろしい物件。

ものすごい長い耐用年数越えの融資を組むので、
信用棄損にもなるし、
元本返済がもの凄く遅くなるので、いざという時に売却しようとしても、
残債がほぼ減っておらず、
自分が買った時の価格から、下げて売ることができない。
(もし価格を下げるのであれば、それは損切りになりますね)
相場下落時には、必ず売れ残り物件になるでしょう。

そもそもほとんど耐用年数間近の物件なので、
修繕リスクは増大するし、家賃は下がるし、空室率は上がるし、
デッドクロスはあるし、悪いことだらけ。
(もちろん凄くキャッシュを生むのであれば話は別です)
築浅のリスクが少ない物件を長期保有するならまだしも、
リスクが高い物件を、そんなに長期で融資を受けて保有したくないよってことなんですね。

最近、こういう物件を購入している人が多いです。
今は気付かないんだけど、数年後に気付くという罠。

で、今回のテーマの「待つ」ということなんですが、
そういう人たちが必ず、投げ売り状態になる日が来るので、
それを狙いましょう!

S銀行ですが、去年から同じ物件の融資をしなくなったという話を聞きます。
つまりAさんがS銀行で融資をしてもらい、
数年後に売却しようとしても、
S銀行はもう他の方に融資しない可能性があるということなんです。
これは恐ろしい…。

S銀行のようにゆるく評価してくれるのであればいいのですが、

ほとんどの銀行はしっかりと評価するので、
仮にS銀行では1億の評価が出てたのに、
他の銀行では6千万円の評価とかはザラです。

だから、売却しようとしたら、他の銀行で融資がつくぐらいまで、
下げる可能性があるんですね。
上記の例で言えば6千万円ぐらいまで。
もしかしたら、もっと下がるかもしれない。
これはチャンスです。
不動産なんて、安く買えば負けないんですから。
こういった物件が出てきたら、すぐにゲットできる準備を整えておく。
現金しかり、銀行しかり。

つまりは、今高値掴みするぐらいなら、
しっかり待って数年後に攻めるってのもありってことです。
待つというのは、何にもしないわけではなく、
金融機関や業者さんの開拓、妥協できる物件の取得、売却など。
現金や信用を貯めて、勝負所で攻め込むわけですね。

一気に規模を大きく拡大するチャンスですので、
しっかり今のうちから準備をしておきましょう!

 

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