不動産投資

投資をトータルで考えよう!

こんにちは、本田です。

週末はセミナーがありました。
沢山の方にお会いして、色々お話しが出来て、大変楽しかったです!
セミナーに参加して頂いた方、ありがとうございました!

来月、私のこれまでの歩みを包み隠さずお話しするセミナーも予定しております!

で、今回のテーマですが、投資をトータルで考えよう!というもの。

話していて、やはり多いのが、
「木造アパートを数棟買ったのですが、それ以上の融資を銀行がしてくれない。」
とか、
「戸建て、鉄骨、木造を買ってますが、規模拡大がなかなかできない。」
といった、途中で融資が止まってしまうパターン。

個人所有、法人所有といった問題ももちろんありますが、
銀行さん側からすると、
「そういった物件を売却してくれれば、融資出せるんだけどなー。」
というのが本音でしょう。

そういった物件ってどういう物件っていうと、やはり債務超過の物件。
金利が高い融資を引いてしまっている物件だとか、
耐用年数以上の融資を受けてしまっている物件だとか、
要するに銀行の評価以下の物件ですね。

拡大したいなーと考えている方に言いたいのは、
「購入する順番を考えよ!」
ということです。

別に木造を絶対買うな!って言ってるわけじゃないんです。
ただ、大概の木造とか鉄骨は信用毀損になるので、
最初にそういうのを買っちゃうと、融資が続かなくなっちゃうよ!
ってことなんです。
まずは、資産超過になるような物件を買い増して、
その上で、欲しければ木造買えばいいじゃないかって話なんです。
そうすれば、信用毀損しても、多少のマイナスであれば、
これまで積み上げてきた資産超過があるから、あまり痛くない。
銀行も目くじらを立てないですよね。

最初に新築木造を建てる場合だって同じ。
「新築で満室だから、キャッシュも入ってくる!」
と、今の時点では満足かもしれませんが、
よーし、じゃあ拡大するぞ!と思ったが、
銀行がこれ以上融資してくれない、って話はよく聞く話です。

もし、ドンドン拡大したい、という方は、
やはりもっと銀行評価が出る物件を、先に買わなきゃいけないんです。

常にトータルで、プラスになるような買い方をするべきなのです。
プラスであるうちは、やりやすい。
舗装された道路を歩いているようなものです。
最初からマイナスになると、それをプラスにするのは大変です。
脇道にそれて、底が深い沼に入り込むようなもの。
そういった場合は、とりあえず沼から抜け出す作戦を考えなければなりません。
でも、みなさん、沼にズボズボはまりながら、
どうやったらその状態で、早く目的地に到達できるかを考えています。
(どう考えたって、早く沼から道路に出ることを考えた方が近道なのに!)

うーん、我ながら良い例のような気がする。笑

買ってからでは、なかなかリカバリーに時間がかかる場合もあります。
色々な方向からしっかり勉強を進めましょうね。

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