こんにちは、本田です。

週末はセミナーがありました。
沢山の方にお会いして、色々お話しが出来て、大変楽しかったです！
セミナーに参加して頂いた方、ありがとうございました！

来月、私のこれまでの歩みを包み隠さずお話しするセミナーも予定しております！

で、今回のテーマですが、投資をトータルで考えよう！というもの。

話していて、やはり多いのが、
「木造アパートを数棟買ったのですが、それ以上の融資を銀行がしてくれない。」
とか、
「戸建て、鉄骨、木造を買ってますが、規模拡大がなかなかできない。」
といった、途中で融資が止まってしまうパターン。

個人所有、法人所有といった問題ももちろんありますが、
銀行さん側からすると、
「そういった物件を売却してくれれば、融資出せるんだけどなー。」
というのが本音でしょう。

そういった物件ってどういう物件っていうと、やはり債務超過の物件。
金利が高い融資を引いてしまっている物件だとか、
耐用年数以上の融資を受けてしまっている物件だとか、
要するに銀行の評価以下の物件ですね。

拡大したいなーと考えている方に言いたいのは、
「購入する順番を考えよ！」
ということです。

別に木造を絶対買うな！って言ってるわけじゃないんです。
ただ、大概の木造とか鉄骨は信用毀損になるので、
最初にそういうのを買っちゃうと、融資が続かなくなっちゃうよ！
ってことなんです。
まずは、資産超過になるような物件を買い増して、
その上で、欲しければ木造買えばいいじゃないかって話なんです。
そうすれば、信用毀損しても、多少のマイナスであれば、
これまで積み上げてきた資産超過があるから、あまり痛くない。
銀行も目くじらを立てないですよね。

最初に新築木造を建てる場合だって同じ。
「新築で満室だから、キャッシュも入ってくる！」
と、今の時点では満足かもしれませんが、
よーし、じゃあ拡大するぞ！と思ったが、
銀行がこれ以上融資してくれない、って話はよく聞く話です。

もし、ドンドン拡大したい、という方は、
やはりもっと銀行評価が出る物件を、先に買わなきゃいけないんです。

常にトータルで、プラスになるような買い方をするべきなのです。
プラスであるうちは、やりやすい。
舗装された道路を歩いているようなものです。
最初からマイナスになると、それをプラスにするのは大変です。
脇道にそれて、底が深い沼に入り込むようなもの。
そういった場合は、とりあえず沼から抜け出す作戦を考えなければなりません。
でも、みなさん、沼にズボズボはまりながら、
どうやったらその状態で、早く目的地に到達できるかを考えています。
（どう考えたって、早く沼から道路に出ることを考えた方が近道なのに！）

うーん、我ながら良い例のような気がする。笑

買ってからでは、なかなかリカバリーに時間がかかる場合もあります。
色々な方向からしっかり勉強を進めましょうね。