不動産投資

【緊急】自己破産する医師が増加

こんにちは、本田です。

ちょっと衝撃的なタイトルですが、
そうなんですって。
この記事を見てください。

http://www.zenchin.com/news/2016/12/post-3088.php

よく読むと、恐らくスルガ銀行を使用して個人で物件を購入しています。
現地調査もしてないぐらいだし、
業者さんもいきなりスルガを紹介するようなところだから、
低利回りで結構築年数が経っているRCを、強引に30年で融資引いているパターン。

いつも私が止めろと言っている方式ですね。

このパターンはまず出口が無いし、
持っていてもどんどん持ち出しが増える。
仮に強引に売却しようとするならば、
それなりの損切りを覚悟しなければいけません。

単純に記事の方のシミュレーションをしてみましょうか。

50代医師。
医師なので、まだまだ金融機関は融資をしてくれる年齢です。

8億5000万円分を借り入れしてますが、
延床や土地面積などの細かい点は省き、
まずはオーソドックスに
単純に利回り10%、築20年の物件で考えてみましょう。
この物件なら、融資年数27年、金利1.5%で融資してくれる可能性はあります。
(この方は5棟合計ですが、全部まとめて考えます)
そうすると、恐らく、満室キャッシュフロー2000万円ぐらいは行きます。
もしこれが金利4.5%になったら、どうなると思います?
満室キャッシュフローは650万程度です。
返済比率も一気に6割越えですね。
金利の差がいかに大きいかお分かりになるかと思います。
上記は満室ですが、そのうち空室率は上がってくるので、
現況キャッシュフローは下がってくるはずですね。

多分この方は、利回り8%、築25年とかのRCを紹介されていんじゃんないかなーと思います。
(スルガ銀行を紹介するような業者さんはこういう案件を平気で紹介してきますし、
メールとかでよくみる条件ですね)
融資期間30年(本来であればmax22年ですが、強引に30年に伸ばして、
見かけ上のキャッシュフローを増やしています)、金利1.5%だとどうなるでしょうか?
空室が結構あると記事に書いていますが、よく見積もって空室率15%としましょう。
すると、満室キャッシュフローは1400万ぐらいですが、
空室率15%の現況キャッシュフローは400万ぐらいです。

これを金利4.5%にします。
すると、満室キャッシュフローは-250万円、
空室率15%の現況キャッシュフローは-1200万円ぐらいになります。
月100万円の持ち出しですね。
返済比率は7割越え。
ひえー、怖すぎです。
で、こういった物件を売却できるのか、と言われるとかなり困難です。
まず、スルガで融資を受けた物件は、次の方は基本スルガで融資を受けられません。
まっとうな銀行で融資を受けなければならないのです。
上記のような収益性が低い物件に融資を受けられる方はほとんどいません。
泣く泣く売却価格を下げて、
損切り2億(仮に65000万円ならば、利回り10%には乗ってきますからね)で、
自己破産をしたのではないかと。

(すみません、完全に想像ですが)

こういった記事が載り始めてるってことは、もうかなり業界では蔓延しています。
まだまだスルガをいきなり勧めてくるところは沢山あるので、
要注意ですよ!

記事にも書いてありますが、
やっぱり業者さん主催のセミナーでこうなるんですよね…。

自由になろうとしているのに、破産なんて悲しすぎます!
皆さん、お気をつけ下さい!

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