不動産投資

フルローン、オーバーローンで借りるために必要な条件とは?

こんにちは、本田です。

今回のテーマですが、
「フルローン、オーバーローンで借りるために必要な条件とは?」
ということで、
やはりRCなど、高額な物件になってくればくるほど、
できれば諸費用も含めたオーバーローンで借り入れしたい、という方がいるのは
当然だと思います。

物件の担保評価が高くなければならないのは言うまでもありません。
もし返済不能の状態になったら、銀行さんは物件を競売などで処分して、
資金を回収しなければなりませんから、なるべく担保価値が高い物件の方が
より多くの資金を回収できますよね。
担保評価は、金融機関により評価方法が異なります。
積算だけでやるところもあれば、
収益還元で見るところもあるし、両方で判断するところもあります。
もちろんそのままの評価ではなく、エリアなどで掛け目が入ります。

では、担保評価だけがオーバーローンを決めることに繋がるのか?と言われると、
そうではありません。
その人の信用による貸出枠も考慮されます。
つまりは、その人の「属性」や「自己資金」、「年収」、
法人であれば過去の決算書などが考慮された上での貸出枠があり、
単純に捉えれば、
担保評価+信用の貸出枠=物件の融資額になります。

で、私が言いたいのはここから。
「医師」などの属性が高い方は、必然的に信用の貸出枠が多くなります。
だから、へぼい物件でも融資がつきます。
医師なんか、忙しいから、全然調べないで買っちゃったりするんですよ。
全部、業者に融資アレンジお願いしちゃったりして。
物件の収益性もほとんど見ずに。
で、融資が出たからという理由だけで、
ひどい物件を買っちゃって、後々大やけどになる、みたいな。

これが危ないんですね。
「融資が出たから、良い物件だと思ってた」って方は結構多いんです。

だから、融資の出やすい医師はハイエナに狙われております。ブルブル!
世間知らずの医師も沢山いるので、
業者の言いなりで、紹介された物件をそのまま買っちゃったりします。
で、先日の記事のように、
医師が破産のようなとんでもない自体になっちゃうんですよ。

私からのアドバイスとしては、
「銀行評価がしっかり出る、収益性が高い物件をしっかり見極めよ!」
という、極当たり前なメッセージ。

つまり、勉強して、自分の基準をしっかり持ち、
それに合致する物件のみを購入するようにしよう、ということです。

何も知識がないと、
融資内諾の出た物件が、
①その物件が良いから融資が出たのか、
②へぼい物件だけど自分の属性で融資額が伸びただけなのか、
判断がつきません。

本来は、物件が良いから、融資が出るべきなのです!

では、医師のメリットというのは何なのか?
例えば、
収益性も高い、銀行評価もしっかり出るだろう物件、
店子付けも容易、
でもエリアが非常に微妙で、掛け目がきつい物件。
こういった物件は、持っていて負けない物件なのですから、
あとは融資が出るかどうかだけの問題。
属性が高い方は有利ですよね。

もしくは、
今後融資が絞られて、
非常に条件の良い物件だけど、
頭金1割がかなりの確率で求められるようになった場合。
これも属性が高ければ、フル、オーバーを狙える可能性は高いです。

最近、医師を狙った感じの微妙な案件が多いです。
自分の目でしっかり判別できるようになってから、
不動産投資に臨んだ方が、結果うまくいきますよ!

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