不動産投資

返済比率を考える

こんにちは、本田です。

昨日は例のホワイトボードを使いながら、
長男の週間計画を立てていました。
巧緻性を高めるためにモンテッソーリ系列の塾に入れるか、
体操系を取り入れるか、
英語の塾は今のペースで良いのか…、など。

何も考えないと、子供はあっという間に大きくなるので、
早め早めに手を打たないといけませんね。

ということで、今回は返済比率についてです。

私は返済比率は可能であれば30%台に抑えたいと思いながら、いつも行動しています。
基本、不動産投資で大切な要素に「キャッシュフロー」がありますが、
いかにしてこの手残りを多くするのかが、
不動産投資のリスクを軽減する上で重要になります。

物件を所有する際に、不可欠な出費として、
管理費や修繕費などの運営コストがあります。
大体、家賃収入の30%ですね。
これは変わらないと思っていた方がいいです。
で、銀行への返済比率が40%だとすると、
キャッシュフローは残り30%になります。

このキャッシュフローが、リスクを許容する上で、非常に重要なファクターです。
仮に、返済比率が70%だとしましょう。
そしたら、キャッシュフローは0です。
突発的な何かが起こったとしても、
そのリスクに対応できません。
家賃も下げられないし、修繕もできない。
そうすると空室が多くなり、負のスパイラルに突入するのです。

返済比率は購入前にわかります。
いかにしてこの返済比率を下げるのか、という部分が
将来の破綻リスクを0近くまで導く考えに必要なんです。

じゃあ、返済比率が6割の物件を購入している人が
ダメな投資家なのか、と言われると、全くそんなことはありません。
むしろ、返済比率を意図的に上げている方もいます。

例えば、もう他の物件ですでに潤沢なキャッシュフローが出ており、
そこまでキャッシュフローは必要ない、というような、
ステージが上の方なんかは、
むしろ物件の残債が早く減った方がいいですよね。
それで、意図的に融資年数を短くしたりして、
返済比率を高めたりもします。
もしくは、再生物件なんかも返済比率は上がりますからね。

その人のステージによって、返済比率の考え方は変わります。
でも、これから投資を始める方は、できる限り返済比率を下げて、
手残りを多くした方が良いですよ。

今のご自身の返済比率がどの程度なのか、把握しておくといいかもしれません。

 

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