不動産投資

都市と地方、どっちを狙う?

こんにちは、本田です。

よく都市と地方、どっちを狙う、という議論が起きます。

ある人は、
「人口減少している日本で、地方の物件を狙うのは、自殺行為だ」
と言うし、
ある人は
「地方の方が利回りが良い物件がある。都市の物件は、キャッシュが出ない」
と言う人もいます。

私がどちらか、と言われると、
やはり後者なんですよね。
キャッシュが死ぬほど欲しい笑!
都市の物件がどうかと言われると、
将来的には取得したいとは思っていますが、
やはり持たざる者はまずはキャッシュなのかな、と。

都市部はやはり収益性が低い物件がほとんどです。
基本的に都市の物件を買ってもキャッシュが生まれにくいので、
次の物件を買うのが、非常に遅れます。
都市部の物件を買う方は、
基本的に、すでに潤沢なキャッシュがある人や、
相続対策などの方かなと考えています。
CFが出にくい物件でも、そういう方は問題ないですもんね。

でも、そういった方でなければ、
やはり初期はキャッシュを狙うべきだと思います。

だって、キャッシュがなければ、何もできないんですから。
急に起こる大規模修繕や屋上防水、リノベーション費用、家賃減額だって、
キャッシュが無ければ実行できません。

キャッシュが無ければリスクに対応できないのです。

私も初期は、融資が出るのであれば、
どんな物件だって買っていいって思ってました。
でも、もし仮に全くキャッシュを生み出さない物件を購入していたら、
上記のリスクに全く対応できずに負のスパイラルに入ることになります。
手残りがないと、リノベーションも出来ないから、店子付けもできないし、
そうすると空室率が上がり、更に家賃減額が必要になるも、
余裕がないから減額も出来ず、どんどん空室が増える、という展開になり得ます。

怖いですねー。

もし仮に潤沢なキャッシュがあり、上記のリスクに対応できる時に、
初めて都市部の物件を購入すれば良いのではないでしょうか。

物件のポートフォリオ、購入順番を考えることで、
今、自分が必要な物件が見えてくるはずです。

不動産投資に間違いはありません。
自分のステージや属性、自己資金、目標によって、
買うべき物件が違ってくるはずです。

私は、最初はキャッシュフローを狙うべきだと考えていますが、
都市部の物件を狙うべき人もいるのです。
(都市部の新築でもうまくやれば、
キャッシュフロー、キャピタル両取りできる可能性もありますしね)

「絶対、都市部の物件を買うべき!」
とか
「絶対、築古を買うべき!」
とかいう言葉に惑わされず、どういった物件が今の自分に必要なのか
しっかり考えていきましょう!

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