こんにちは、本田です。

skype相談とかで、色々なご相談を受けます。

「借地権とかってどうですか？」
「再建築不可物件ってどうですか？」

確かにそう言った物件は、一見すると利回りがよく、
うまく回せばすごく美味しいのではないか、と感じるのですが、
やはりそこにはデメリットもあります。
いつも言っている信用毀損ですよね。

借地権も再建築不可物件も、金融機関から見るとマイナスです。
これから規模拡大をしようという方には、障害に成り得る物件です。
（もちろん条件次第では検討しても良いのですが…）

でも属性が高いと、上記の物件でも融資受けられちゃったりするんですよ。
属性が普通の方はここでフィルターがかかるので、
「うーん、今回の物件は、融資は難しいですね」
とか言われて流れるのですが、
属性が高いと、その安全装置が効きません。
「これ融資してもらいたいんですけど」
と銀行さんに投げると、
「はい。
（この人年収も高いし、物件がやばくなってもなんとか自己資金から補填できるだろう…）
融資やらせていただきます！」
となる可能性が高いのです。

特に最初に不動産投資を始める方は、利回りにしか目がいかないので、
情報を集めようとしない、忙しい医師とかは、
融資がつけばすぐに借地権だろうが、再建築不可だろうが、
購入してしまうのです。
私の知人にもプランなしに借地権をやった方がいますよ。
危ないですねー。

だからこそ、
属性が高い人ほど、
しっかりシミュレーションして、
CFがどの程度出るか、
そのエリアの賃貸需要はどうか、駐車場は必要なのかどうか、
修繕はどうなりそうか、ランニングコストはどうか、
固定資産税実費はどの程度か、積算価格はどうか、
家賃設定は適切か、空室率を下げるためのリフォームプランはどうするか、
諸々、しっかり考えなければなりません。

全国地価マップで路線価を確認さえしない人もいるようですから…。

属性が高いからこそ、しっかり吟味して購入する必要があるんです！
もちろん、担保評価が出て収益性がある物件ですよ。
そして、常に資産超過の状態でいることを心がけることは重要ですね。