不動産投資

属性にあぐらをかかない方が良い理由

こんにちは、本田です。

skype相談とかで、色々なご相談を受けます。

「借地権とかってどうですか?」
「再建築不可物件ってどうですか?」

確かにそう言った物件は、一見すると利回りがよく、
うまく回せばすごく美味しいのではないか、と感じるのですが、
やはりそこにはデメリットもあります。
いつも言っている信用毀損ですよね。

借地権も再建築不可物件も、金融機関から見るとマイナスです。
これから規模拡大をしようという方には、障害に成り得る物件です。
(もちろん条件次第では検討しても良いのですが…)

でも属性が高いと、上記の物件でも融資受けられちゃったりするんですよ。
属性が普通の方はここでフィルターがかかるので、
「うーん、今回の物件は、融資は難しいですね」
とか言われて流れるのですが、
属性が高いと、その安全装置が効きません。
「これ融資してもらいたいんですけど」
と銀行さんに投げると、
「はい。
(この人年収も高いし、物件がやばくなってもなんとか自己資金から補填できるだろう…)
融資やらせていただきます!」
となる可能性が高いのです。

特に最初に不動産投資を始める方は、利回りにしか目がいかないので、
情報を集めようとしない、忙しい医師とかは、
融資がつけばすぐに借地権だろうが、再建築不可だろうが、
購入してしまうのです。
私の知人にもプランなしに借地権をやった方がいますよ。
危ないですねー。

だからこそ、
属性が高い人ほど、
しっかりシミュレーションして、
CFがどの程度出るか、
そのエリアの賃貸需要はどうか、駐車場は必要なのかどうか、
修繕はどうなりそうか、ランニングコストはどうか、
固定資産税実費はどの程度か、積算価格はどうか、
家賃設定は適切か、空室率を下げるためのリフォームプランはどうするか、
諸々、しっかり考えなければなりません。

全国地価マップで路線価を確認さえしない人もいるようですから…。

属性が高いからこそ、しっかり吟味して購入する必要があるんです!
もちろん、担保評価が出て収益性がある物件ですよ。
そして、常に資産超過の状態でいることを心がけることは重要ですね。

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