不動産投資

キャッシュフローの重要性

こんにちは、本田です。

私は、物件を買う際は、
まずはキャッシュフローを重要な指標として考えています。
キャッシュフローを考える際に、
ただ単純に物件の利回りや、家賃収入とかしか考えていない方がいます。

以前、このブログでもお話したかもしれませんが、
キャッシュフロー=家賃収入-銀行返済額-経費
という単純な式で求められます。
しかし、
物件のエリアや構造、築年数、融資する金融機関などで
全てが変わってきます。

例えばRCで築20年であれば、
残存27年の融資が受けられる可能性がありますが、
銀行によっては、40年から築年数を引くところもあるので、
その場合は20年の融資となります。
木造、重鉄でも融資年数が全然変わりますよね。

金利によっても銀行返済額は当然変わってきますし、
経費もその物件の築年数で大分額が変わってきます。
経費と言っても、管理修繕費はもちろんのこと、
固定資産税、エレベーター費用、その他ランニングコスト(敷地外駐車場など)
で、全くキャッシュフローが変わってくるのです。
固定資産税だって、同じ規模でもエリアで全然異なります。

家賃収入はどうでしょうか?
エリアによって空室率が変わります。家賃の下落率も違いますよね。
その点も私は勘案してキャッシュフローを導いています。

上記は非常に当たり前のことなのですが、
実際問題、業者さんが作成してきた試算を見て、
「おー、キャッシュフロー結構出るね!」
と、全て人任せにして判断される方が少なからずいる、ということです。

本当にその試算は合っているでしょうか?
ランニングコストは全て入っていますか?
固定資産税もしっかり考えられているでしょうか?
家賃相場は適正ですか?少し高く見積もられていませんか?
残存年数overの融資年数で組んでいませんか?
水道代、町内会費など、後で出て行くものを収入だけに入れられていませんか?
店子付は可能なエリアなのでしょうか?空室率はどうですか?

しっかりキャッシュフローをみてください。
それが最初のうちは、自分自身を守ってくれる盾になるのです。
できるだけ自己資金を入れた方が良い、という考えがありますが、
もし突発的な費用が発生した際にはどうなるのでしょうか?
不動産投資の初期ステージは、やはりキャッシュが必要なのです。

ただ、注意すべき点としては、
あまりシビアに見すぎないことです。
物件を運営すればわかることですが、
どんどんイレギュラーなことが起こります。
シビアに見すぎて、良い物件を逃すようなことがあってはいけないので、
画面上の数値だけを追いかけすぎないことです。

さらにいうと、
もう少し上のステージでは、
キャッシュフローだけにこだわりすぎてはいけません。

例えば、「東京目黒の駅1分のところにRCが出ました!
キャッシュフローはほぼ出ません。
もしかしたらちょっとマイナスかな。
銀行評価はバッチリです。
どうします?」
と業者さんから連絡があった場合はどうでしょうか?
キャッシュフローがもう必要ない方は、すぐにでも欲しい物件ですよね。
それを「うーん、手持ち資金はほとんどないし、
手出しは勘弁して欲しいところ。
もう少しキャッシュフローが欲しいな」とか考えてたら、
この物件はあっという間に蒸発するでしょう。

自分の投資ステージや、やりたい投資を見極めることが非常に重要です。
不動産投資には色々なステージ、色々な投資手法の方がいます。
根本的に考えが違う方もいます。
実際、借金をしたくないから戸建をバンバン現金買いする方もいますし、
融資をどんどん受けて、レバレッジをかけて行く人もいます。

お隣さんを見て、
「あの人の買い方は危ないなー、破綻するよ?」
とか
「あの人、あんな物件買って、本当に儲かっているの?」
とか
「あの手法、規模拡大スピードが遅すぎるでしょ」
とか、色々な考え方が渦巻きます。
でも、不動産投資手法に正解はないのです。

要は、自分がどういった投資をしたいのか、
そして、その投資をしっかり勉強して理解することです。
メリットもデメリットも理解して、その上で不動産投資をするというスタンスです。
知識で自己防衛をして、
できれば同じ投資手法の方と深い議論をすることです。
そして、色眼鏡で見ずに他の投資手法も勉強するべきです。

不動産投資をする限りは、メンタルも含め、常に精進が必要!
今後も皆さまに良い情報を伝えられるように頑張ります!

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