不動産投資

不動産投資で規模拡大をするためには、自分のブレない基準を持つことが大切です

こんにちは、本田です。

昨日の記事でもお話したキャッシュフロー
そして積算評価
この2つが揃った物件は、
金融機関からの評価が高いです。
こういった物件を購入することで、
結果として、継続的に金融機関から融資を受け続けることが可能になります。
これがレバレッジに繋がります。

例えば、キャッシュフローが出ても、積算が伸びなければ、
満額の融資などは出ず、自己資金を入れる結果になることが多く、
仮にそういった物件を無理やり購入しても、
次の融資がすぐに受けられない可能性が高まります。

そのため、キャッシュフロー、積算評価については、
しっかりと把握して、購入するかどうかを検討しなければなりません。

厄介なのは、
これらが、銀行によって評価方法が異なるという点ですね。

分かりやすくしてみましょう。

例えば、ある物件があります。
この物件は1億円でした。
(分かりやすくしているので、細かい点はご容赦下さい)
本田くんは、自宅近くのA銀行に融資を打診してみることにしました。
しかし、A銀行では7000万円の評価とのこと。
なぜですか?と確認すると、
A銀行の行員さんは、「エリアが田舎なので、掛目がきつくなりました」
とのご返事。
仕方ないので今度はB銀行さんに持っていきました。
すると、何と!評価が1億2000万円も出るではないですか!
B銀行さんは、
「オーバーローンも含めて前向きに検討してくれる」とのこと。
やった!銀行は回ってみるものだな!
と思い、本田くんは安易にこの物件を購入してしまいました。
(実際、業者さんにB銀行ならオーバーが出るので、
そちらで購入しましょう!と言われることもあります。)

でも、銀行は沢山あります。
他の銀行はどうなんでしょうか?
調べてみると、驚愕の事実!
C銀行も評価は7000万円、
D銀行に至っては6000万円の評価でした。
つまりはB銀行だけ評価ゆるゆるだった訳です。

B銀行で1億2000万円の融資を受けてしまった本田くんは、
結果的に、
A銀行、C銀行、D銀行からは「債務超過」の状態になってしまいました。
A銀行から見ると、
この物件は7000万円の価値しかないのに、1億2000万円融資してもらっているのですから、
実質-5000万円分の債務超過な訳です。
実はこれから本田くんは、エリア的によく融資してくれるA銀行やC,D銀行と仲良くしたかったのに、
物件が欲しいがあまりに、すぐに実行してくれるB銀行で融資を受けてしまったのです。

債務超過になるとどうでしょうか?
A,C,D銀行は追加の融資をしてくれなくなります。
足りない分は自己資金を大量に入れなければなりません。
規模拡大には非常に足かせですね。
B銀行からも、そんなに一気に融資できませんよ、と断られました。
うーん、次の物件購入はしばらく待ちかな、と思っていると、、、

ある日、管理会社から電話です。
「本田さん!なかなか部屋が埋まりません!
家賃を下げるか、リフォームしましょう!」
手持ちのお金がない本田くんは、家賃を下げる選択肢をとりました。
しかし、本田くんは、購入時にこの物件のキャッシュフローを甘く見積もっていたため、
家賃を下げることで月々の手残りがかなり少なくなってしまったのです。
しかも、家賃を下げても内装に手を加えているわけではないので、
なかなか部屋は埋まりません。

本田くんはだんだん心配になってきました。
(もし今の状況が続いて、仮に今の入居者も退去してしまったら、毎月赤字だぞ、、、。
もういっそのこと、物件売却しちゃおうか!)
翌日から、物件の売却活動に勤しむ本田くん。
購入したばかりということもあり、
あまり損は出したくないので、買った額と同じ1億2000万円に価格を設定しました。

買いたいと言ってくれる人はいるものの、
ほとんどの銀行が7000万円ぐらいまでしか融資をしてくれないのですから、
現実的に契約までいく人は皆無です。
ではB銀行では融資してくれないのでしょうか?
実は、B銀行で融資を受けた物件を、また他の人がB銀行で融資を受けて購入するということが
NGというルールを昨年作ってしまったのです。

八方塞がり、、、

本田くんは、このままこの物件を持ち続けるか、
それとも数千万円損切りをして、なんとか売却するか、
という方向しか無くなってしまいました。

本田くんは、数千万円も持っていないので、
金利交渉や、その他のビジネスを立ち上げてなんとか返済に当てようと考え、
家族に当てるはずの時間を、副業に費やして、紆余曲折するのでした、、、。

上記の例えは、リアルです。
実際、破綻に追い込まれている人もいます。
以前の記事にも書きましたよね。

銀行によっては、積算で評価するところもあるし、
収益還元で評価もします。
どちらも考えるところも多いです。
そして、その人自身の信用でも融資額は変わります。

ここでタイトルに戻りますが、
ブレない投資基準を持つ必要が出てきます。

おそらくこのぐらいの積算評価が出て、
キャッシュフローはこのぐらいだろう。
積算評価超だし、キャッシュフローも自身の目標とした基準より上回っている。
だから買ってもいいかもしれない!

この投資基準が必要なのです。
「医師だから、どんな物件でもオーバーローンが出るだろう。」
では、後々困るのは自分になります。

「どの人が銀行に持ち込んでも、この物件はこのぐらいの評価になるはず!」
と思えるぐらいの基準を持ってください。
実際、私が選んでいる物件はそんな物件だと思います。

本田くんの例でいうと、
もし最初から、自身の投資基準や銀行の評価方法がしっかりしていれば、
考え方は以下のような感じになります。

この物件をA銀行に持っていったら、積算とか考えると7000万円の評価だろうな。
でも今は1億円。多分3000万円は自己資金入れろって言われるかも。
まずは指値が可能か探ってみるか。
一回銀行評価を売主に提示してもいいかも。
もし仮に指値が8000万円まで効いたら、どうしようか。
キャッシュフローはそこまで出ないけど、
エリアが良いから空室率はもう少し低めに考えても良さそうだし、、、。
でも、1000万円入れるなら、
先日業者さんに紹介してもらったあっちの物件の方がやりやすいか。

というように、具体的に、そして先んじて考えられるわけですよ。
まずは自分が先行して動けるような武器を持つこと!
いわゆるブレない基準ですね。

しっかりとした評価が出る物件を買う!
投資初期ならなおさらです。
私も最初の物件買うまでに1年半かかっているので。
キャッシュフローが出やすい物件が徐々に出始めている印象です。
一緒に頑張りましょう!

 

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