不動産投資

資産価値とキャッシュフロー。見えない貯金の考え方

こんにちは、本田です。

私は不動産投資の第一目的を「キャッシュフロー」で考えています。
当初より、この考え方は変わっていません。

でも、不動産投資のプレイヤーって、
キャッシュフロー第一に考えている人だけではないんです。

一つ例を挙げると、
それは「資産価値」を第一に考えている人。

お金は潤沢にあるので、これを価値が落ちない不動産に変えよう、
という考えですね。

資産価値が高い不動産っていうのは、基本「都心部」にあるマンション。
躯体がしっかりしていてブランドがあり、
今後もエリア的に値下がりしなさそうな所にあるものです。

相続対策などで、現金で相続するより、
不動産に変えた方が、評価額が減額されるので、
相続税が安く済む傾向があるんですよね。
(都心の区分高級タワマンとかは良い例です)

では、こういう不動産は購入翌月からキャッシュを生み出すか?というと、
難しいと言わざるを得ません。

年間の経費や返済、固定資産税を考えると、トントンの場合がほとんどです。
修繕なんかが必要になれば、マイナスです。

だから、こういうのを買う人は、
相続税の関係とか、将来的にキャピタルを狙っているとか、
そういう所にメリットを感じている人にはいいですが、
投資初期ステージの不動産投資家が狙うべき対象ではないんですよ。

業者さんは、よくこういう物件を
「節税になりますよ!」
と言って、あまり知識がないけど投資をしたい人々に売りつけるのです。

実はこの間、新築マンションを電話で売りつけていた元業者の方にお会いしました。
(その方はとても良い方で良心の呵責に耐えきれず、その会社は辞めたらしいです)

毎日電話をしまくり、月に1〜2件、良い時は3件ほど売れたとのことですが、
逆にあの怪しい電話で購入しようと思う方がいる方がビックリです、、。
世の中には、リスク意識が低い人が少なからず存在する、ということなんですね。

また、本当は資産価値が高くて、キャッシュフローがほぼ出ない物件を、
「この物件は資産価値も高くて、キャッシュフローも多少は出る」という言い方で
物件を紹介してくる業者さんも要注意ですね。
多少家賃設定を高くして、入れるべき経費を入れず、
固定資産税なども考慮せず、
「ほら、キャッシュフロー出るでしょ?」
ということは簡単に細工できるのです。

「資産価値が高い物件はわかった。
じゃあ、キャッシュフローが出ないから、
この物件は良くないのか?」
という話になるのですが、
一概にそうとも言えません。

キャッシュフローが出なくても、
毎月、金融機関にしっかり返済を進めているからです。
つまり「残債は減り続けている」ということになります。
すこーしずつ、自分の物件の借金が減り続けているんですよね。
仮に15年の融資期間を組んでいて、
その間はキャッシュフローが出なくても、
15年後には無担保無借金の物件が手に入っているということです。

だから、キャッシュフローが潤沢にあり、これ以上いらない人は、
資産価値がある物件をどんどん増やしてたりもします。
(国内不動産の中でも、ポートフォリオを構築しているわけですね)

時々、「キャッシュフローだけが不動産投資ではない!
資産価値も考えるべき!」
という方がおります。
もちろんその通りではあるのですが、
やはり最初はお金がないと始まらないので、
まずはキャッシュフローが出る物件を買っていくべきです。
(もちろん、銀行評価も高い物件ですね)

ご自身のステージで、どういう物件が良いのか、しっかり判断していきましょう!

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