土地値物件

土地値物件に対する私のスタンス

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こんにちは、本間けいです。

双子が朝から熱を出し、
保育園ならし保育早々、お休みで朝からてんてこ舞いです…。

そういえば、7〜9日に、
品川で恐竜イベントが開催されるようです。

長男が大のトリケラトプス好きなので、
この週末に行ってみようと思います。
ご興味がある方はぜひ!

さて、本日は土地値物件について、私の考えを書いてみたいと思います。

土地値物件って時々出てきますよね。
業者さんも
「土地値以下です!早いもの勝ち!」
みたいなメールを送ってくるので、
「うお…、土地値以下だったらすごいんじゃ…?」
って思考停止になり、購入に突き進む方が少なからずいます。

私も時々見ますが、
大体は築年数が20年前後の木造だったりしますね。
耐用年数が既に過ぎているのも多数。

こういう物件の売主さんの意図ってどんな感じだと思いますか?
私、想像してみました。
多分下のような感じだと思います。

「あー、わしももう60歳か。
盛りのついた40歳の時に立てたアパートも
もう築20年。
可愛い物件だが、
もう少し経つと、だいぶボロくなって、
修繕がやたらかかるようになるな。

周りも最近は新築アパートとか出てきたよ。
そういえば、すぐそこにも新築アパートができるらしい。
これからは、店子付けも大変になるかな。

気が重いねー。

うーん。
他にも元気な物件を沢山持ってるから、
この物件、これ以上持っても手がかかるだけで、
あまり意味なさそうだ。
もってもあと10年ぐらいか。

もし解体すれば新築アパート作れるけど、
かといって、アパートを解体するのも金かかるし、
解体するってなったら立ち退き費用も発生するしなー。
第一、また新築アパートを作るのも手間だ。

めんどくさいなー。

よし!売却しよう!
築20年程度ならまだ買ってくれる人がいるはず!
もう残債もないから土地値ぐらいでいいや!」

って感じじゃないかと。
結構リアルじゃないです?

で、こういう物件買うと、やはりそれなりに修繕がかかる可能性があります。
築年数による減価償却の問題もあると思いますが、
キャッシュフローの観点から言うと、大分出にくい物件がほとんどです。

つまり、どういうことかと言うと、
不動産投資においてまだあまり物件を持っておらず、
キャッシュがほとんどない、あるいはもっと増やしたい、という方には
不向きの物件だということなんですね。

「いやいや、最悪、解体費用はかかるけど物件解体しちゃって、
土地値で売れば、そんなに損は出ないでしょ?
むしろ、儲かるんじゃない?」

って思うかもしれませんが、
こういう土地は本当に土地値で売れるのか?
ということを最初に考えなくてはなりません。

恐らく、土地値では売れません。
買い叩かれる事が多いのではないかと思います。

だって、こういう土地って、
多分次に新築アパートを建てようとする業者さんが買うはずですよね?
業者さんは自社の利益を上げなければならないので、
相場より安く買おうとしてくるわけです。
もちろん一般投資家だって、業者さんほどシビアじゃないにしても
安く買いたいでしょう。

結果、土地値物件を買っても、
修繕はかかる、
店子はつけにくくなる、
解体費用がかかる、
立ち退き費用がかかる、
売却しても買い叩かれる、
といった惨状になります。

これを防ぐには、
土地値以下だから買う、という
条件反射的な行動ではなく、
「どの程度この物件がキャッシュフローを生むのか?」
「売却したらどのぐらいか?」
「修繕はどのぐらいか?」
というシミュレーションを立てておく事です。

解決するために、一言で言うと、
「相場より、ものすんごく、安く買う」事です。

もし、投資ステージが上がって、
「別にキャッシュフローはいらないや。
とりあえず、お金も沢山あるし、
不動産に変えておこう。将来的には新築もやってみたいなあ!」
こういう人にはOKの物件ではないでしょうか?

人によって
投資ステージや、購入目的が全く違う、ということは
理解しなければなりません。
人生の目的や最終ゴールも違います。

何よりも大切なことは、
自分にとって、「今何が必要なのか」を理解すること。
その行為が、目標の遠回りになるのか、近道になるのか、
判断できるようになることです。

自分の原点やゴールをもう一度見直して、
冷静に行動していく必要がありますね!

物件詳細、手法などを知りたい場合はクリックして下さいね。

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