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こんにちは、本間です。

おたまじゃくしにチョロっと足が生えてきました。
まだ可愛い感じです、、、。
いつ頃両生類っぽくなるのでしょうか？

今日は、またまた信用既存の話です。

色々な方の投資基準を聞いていると、
時々、
「銀行が物件に融資を出してくれるってのが、私の基準ですね。
だって、破綻しそうな物件に融資出しますか？」
と言う方がいます。
これって、本当なのでしょうか？

私から言わせてもらうと、
金融機関さんは、
容易に「信用毀損の物件にも融資を出す」傾向があります。
これはどういうことかと言うと、
銀行の担当者さんは、物件の評価が伸びない時は、
個人の与信枠を使って融資審査を行うということです。

物件がダメダメでも、
その物件を持って来た方の属性が高ければ（資産がある、年収が高い、仕事内容が社会的信用がある）、
なんとかその与信力で融資を通そうとします。
担当者だって、融資を通せば自分の手柄になるのですから、
稟議書を通すために、あの手この手を試みます。

だから、もし銀行が満額融資を出してくれたとしても、
結果、非常に危険な物件だったりすることがあります。
最近、非常にこのタイプが多い感じですね。
つまり、去年、一昨年の融資がガバガバ出ていた時に、
銀行評価の低い物件を、個人の与信で、
ある方法を使いどんどん買い進めるやり方です。

基本、融資をしてもらった物件の総額は、
あくまでも「総借入額」であり、「総資産」ではありません。
私はプロフィールに総資産と書いておりますが、
キャッチーだから使用しているだけです、すみません（笑）。

「キャッチーだから、敢えてそういう風に伝えてる」と理解しているのか
「えーすごい！もうそんなに資産があるんですね！」と理解するのかで、
天地の差があります。

だから、
もし「私の総資産は数十億です。」という方がいても、
「えーすごい！」となるのではなく、
出来れば、
どのような物件を持っていて、
返済比率はどのぐらいなのか、
キャッシュフローはどのぐらいなのか、
などは確認した方が良いと思います。
（その人から情報をもらうのであればなおさらです）

聞いてみると、かなり危険な数字で購入されている方が多いことに気づくはず。
返済比率60%以上とかザラにいます。
（返済比率が高くても良いですが、そこにはポートフォリオの構築などの戦略があるはずです。
もしそこに何の戦略もなく、ただ買っているだけなのであれば要注意です）

情報発信をしているのに、自分の物件のことをオープンにしていない方もいます。
（エリアを公開しなければ、ある程度のSPECは全然公開して問題ないと思うのですが、、、
公開した方が絶対信頼性が高まると思います。）

個人の与信を使って、どんどん買い進め、
総借入を大きくしたからすごいと感じるのではなく、
しっかりした物件を購入しているのか、ということにfocusした方が、
良いメンターに巡り会えるのではないかと思います。
是非、参考にしてみてください。