恐怖の乗り越え方

不動産投資基準と、初めての壁の乗り越え方

こんにちは、本間です。

おたまじゃくしなんですが、
遂にカエルになりました。
ピョコピョコ飛ぶ姿が、気持ち悪くも可愛い(様な気がする)!

でも、このカエル、ちっちゃくて黒いんですよ。

で、ググってみたら、
めちゃくちゃデカくなる「ヒキガエル」というやつでした、、、

これ、街中にいたら、ヤバいやつだろ、、、と瞬間的に感じ、

速攻、その晩に息子と公園に放しに行きました(笑)

息子は夜の散歩が好きらしく、
「ちゅうかいでんとう(懐中電灯)もっていく」といつも言います。
ちゅうかいでんとうで息子に照らしてもらいながら、
ヒキガエルくんを公園の水場近くに放してあげました。

ありがとう!ヒキガエルくん!
私、東北の生まれなのですが、まさか都内でヒキガエル育てられるとは思いませんでした!
大きくなっても出てこなくていいからね!

ということで、今回の話題。
初めての壁の乗り越え方ですね。

最初、数千万円、数億円の物件を購入するときって、
ちょっとヒヨります。

「この物件買ったら、まずいんじゃないだろうか?」
「本当に大丈夫なのかな?よくよく考えたら、本業頑張ってた方が精神的に楽かも」

なんて、考えちゃうんですよね。
いやいや、分かりますよ。私もそうだったから。

不動産投資なんて、本当は詐欺の世界で、
実は全く儲からないんじゃないか、とも思いました。

ここで大切なのが、
自分の物件が儲かるのか否か、という目に見える軸を持っているか、
ということなんです。

目に見える指標や知識があれば、
つまらない悩みともおさらばです。
即自分で判断できるし、余計な恐怖を抱かなくて済みます。

と言っても、巷にある指標を私は使っていません。
どの指標も、その物件のある1側面からしかみていないので、
複数の指標を合わせる必要があるのと同時に、
どうしても実感に落とし込めないんですよね。
生の金額じゃないので。

だから、私はいつも、どの程度のキャッシュフローが残るのか、
10年保有して売却したらどの程度利益が残るのか、
その辺りを常に、生の金額で考えています。
で、そういった、目に見えるデータがあれば、
これから投資しようとしている不動産を、より客観的に見ることができるのです。
概要書みただけで、すぐ投資基準に乗るかどうかも分かるから、スピード案件にも対応できます。

これが、私がやっている、一番簡単な恐怖の乗り越え方でしょうか。
客観的なデータを見る。
ある基準を持っていれば、ほとんどの物件はふるいにかけられる。
残った物件を現地調査に行く。

ただ、
どんなにシミュレーションしても、やはり1棟目は怖いです。
ある意味、1棟目については、自分の恐怖を押し殺すしかないと思います。

自分の基準が味方です。

1棟目購入してみれば、2棟目購入時の恐怖は激減します。
基準を持つことが自分の精神安定性に繋がり、
将来的な成功への足がかりになるはず。

もし物件購入の基準がないのであれば、
しっかりした基準を持ち、なるべく割安の物件を購入する努力をしましょう!
一つ一つの行動の積み重ねが、ありきたりの恐怖を凌駕します。

コメント

    • left
    • 2019年 1月 22日

    はじめまして。

    現役勤務医(大学病院・小児科大学院生1年目)のleftと申します。今年36歳になります。

    このブログでも触れられていますが、大学院生になり特に、働いても働いても貯蓄できない貧窮問答歌のような生活に嫌気が差し、
    なんとか税金を減らそうと不動産投資を考える矢先に、新築業者から連絡があり、思わず飛びつきそうになっていました。
    結局は周囲の家賃相場よりも高く、入居者の入れ替わりの際には持ち出しを大幅にする必要があるのではと辞めましたが、
    このブログを拝見して本当に良かったと胸を撫で下ろしています。
    むしろ、今の状況になる前にこちらのブログに出会っていれば対策も早くできたのにと、悔やむ気持ちもあります。

    さて、上の経緯から現在は一棟RCに目を向けて投資を始めようと思っています。iDeCoなど節税のツールはありますが、
    やはりそこはキャッシュあってこそ、子供3人もまだ小さく、何かと必要になりますので、
    おっしゃられるようにCFを重視した軸で投資物件を探していこうかと考えています。

    そこで、実は妻とこのような話もするのですが、マイホーム取得後直ぐであるということもあり、あまり手元にありませんので、
    妻としてはやはりキャッシュの持ち出しはしたくないという話です。
    それは私も納得しており、結局手持ちを増やすにしても現状あまりキャッシュは手元に残りませんので、オーバーローンでの取得をするしかないだろうと考えています。
    そこまでして取得するのだから、(もちろんそうでなくても誰でもそうですが)失敗しない物件を選びたいですが、実際にはどのように物件探しをするのが良いのでしょうか。

    物件を選ぶ際には築15年程度までで、満室想定家賃の9割程度を収入として、返済比率が40%程度以下となるような物件を選ぼうとはしますが、そんなにうまい話はそうはなさそうです。
    おそらくはインターネットに出回る情報は、業者の抱える優良顧客のふるいにかけられて残ったものなのではないかと思っており、生の情報を得るためにどう動くのが有効なのか、ご教示いただければと誠に失礼とは存じましたが、こちらにコメントをさせていただきました。

    また、私の物件選びはかなり無謀なものなのでしょうか。そのあたりの肌感覚もありませんので、合わせてお考えをお聞かせできれば幸いに存じます。

      • shishimaru
      • 2019年 1月 22日

      left様

      初めまして、本間と申します。
      コメント頂き、ありがとうございます。

      僕が購入した当時より、現在はかなり良いスペックの物件が出てきていると感じております。
      僕が購入したようなスペックの物件は、探せばかなり出てくると思われます。
      業者さんもピンキリですので、「そんな物件は出てきません」という業者さんも多数おります。
      しかし、目線に近い物件を毎回持ってきてくれる業者も少なからずおりますので、そういった業者さんとお付き合いしていくことになります。
      ネットに残った物件だとやはりなかなか難しいので、業者さんから直接紹介してもらえるクローズドな案件が現実的だと思います。
      ここについては数勝負になると思いますので、資料請求をしながら業者さんとコネクションを繋げていくことになります。

      left様の物件選びの基準は至極真っ当だと僕は思います。ただ、築15年だと確かに数は少なくなるかもしれません。
      あとはエリアも地方になると思います。
      築年数をあげて、その分キャッシュフローが出る物件にも選択範囲を広げると、より物件情報が来ると思います。
      より経験が上がってくれば、空室率が高い高利回りな物件なども選択範囲に入ってくると思います。

      一番の問題点はやはり融資だと思います。
      left様はお医者様ということで、融資はハードルがだいぶ低くなりますが、
      それでも現在の融資情勢はかなり厳しく、良い物件でも銀行によっては融資が出ないこともあります。
      (ここら辺は金融資産や法人実績なども関係してきます)
      良い物件を見つけるのと同時に銀行開拓もバンバンしていくことで、より道が見えてくると思います。

      僕でよければ、いつでもご質問ください。
      よろしくお願いいたします。

    • left
    • 2019年 1月 22日

    本間様

    早速のご連絡ありがとうございます。
    やはり仰るように、業者とお付き合いを始めるのが先決のようです。
    業者はどのように選定されたのでしょうか。インターネットでの問い合わせもできますが、地場の業者も当たるほうが良いのでしょうか。一棟マンションともなると、やはりネットでの問い合わせでも良いような気もしますが。

    住宅ローンのイメージで35年ローンをするには耐用年数から大体15年程度で探していましたが、確かに利回りが良ければその分返済期間を詰めても同じことですね。築年数は少し改めるようにしてみます。

    確かに融資については私も心配しているところで(妻の条件もありますので)、区分マンションとなるとほいほいとオーバーローンでも貸してくれるようなのですが、一棟となると難しいのかもしれません。何行も当たる必要があるのですね。
    そのような銀行回りは、物件が見つかる前からしておくほうが良いのでしょうか?見つかってからでは遅いでしょうか。

    お忙しいところこちらで申し訳ありませんが、またよろしいときにお返事いただければ幸いです。

      • shishimaru
      • 2019年 1月 22日

      left様

      僕の場合は、地道に資料請求をして、お付き合いを広げていったという感じです。
      物件も持つと、管理会社経由、銀行など色々なところから物件紹介があります。
      地場ももちろん良いとは思いますが、left様が都内在住なのであれば、地場の業者だとあまり目線に合う物件はないかもしれません。
      基本はネット経由で、電話、最終的には直接お会いするのが一番だと思います。

      良い物件が出てから銀行を回っていては遅い場合があります。
      物件をグリップできていれば良いのですが、グリップできておらず、他の方との競争になる場合は、
      やはり先に銀行とコネクションがあった方がより有利です。
      ある程度目線に合った物件の資料があれば、それを持って銀行に融資打診してみるのも良いと思います。
      一度コネクションができれば、次からの融資打診が容易になります。

      ただ、一番良いのは紹介です。(税理士さんや他の投資家からの紹介など)
      もちろん、医師の場合忙しいので、業者さんに銀行を紹介してもらうというのもアリだとは思います。
      (この場合は、業者さんからの紹介物件ありきの話になります)
      なので、良い物件が見つかったら、業者さんに銀行を紹介してもらっても構いません。
      ただ、僕としては、しっかりと銀行員とのコネクションを作りたかったので、
      最初は電話でアポを取って、銀行の方とお会いしてうまくいきました。

      ご参考になれば幸いです。

        • left
        • 2019年 1月 22日

        本間様

        お忙しい所、詳細にありがとうございます。

        私は大阪在住ですので、本間様のおっしゃる地方がどこからかはわかりませんが、和歌山や奈良などを考えるなら地場の業者でもいいのかも知れませんが、基本はやはりネットになりそうですね。

        区分マンションの案内がネット上には多く、どうだろうとは思ったのですが、同じ不動産を扱う業者です、その辺りから資料請求をしてみます。
        もしどこか一棟を扱う、特にお気に入り、参考になる業者が御座いましたら、お差し支えなければご教示頂けると助かります。

        銀行は、自宅もネットバンクを利用しましたので、一度ある程度の物件を見つければ顔通しにも訪問してみようかと思います。個人的には、業者のつきあいのある銀行に、業者からも口添えをしてもらいながらというのが一番望ましいですが、いずれにしても業者に覚えてもらうところが大事ですね。

        色々と本当にありがとうございます。
        このような話ができて、この物件どうだろうと忌憚なく情報交換のできるコミュニティがあれば、と私も本当に思います。

          • shishimaru
          • 2019年 1月 24日

          left様

          ご連絡遅くなりました。

          大阪だと融資に積極的な金融機関が多いですよね。
          厳密にはここでは定義しませんが、地方とはおっしゃるように和歌山、四国などです。
          区分を扱う業者さんは恐らく区分がメインだと思いますので、一棟物をメインに扱う業者さんの方がよろしいかと思います。
          こちらも具体名などはこちらでは差し控えますが、僕も数で当たったので、泥臭い部分はどうしても必要になってくると思います。

          頑張ってください!引き続きよろしくお願いいたします。

            • left
            • 2019年 1月 24日

            本間様

            ありがとうございます。色々探しながら数をあたってみます。
            オフィスが東京しかないというところも多いのですが、大阪まで来られる業者もあるようで、
            一つ一つ話を伺ってみます。

            また進展いたしましたら、ご相談させていただくやもしれません。
            その際にはまたよろしくお願い申し上げます。

            • shishimaru
            • 2019年 1月 24日

            left様

            メールではなく、電話で直接お話しするのがオススメです。
            今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

            本間 拝

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