キャッシュフロー

キャッシュフローだけじゃダメな理由




こんにちは、本間です。

先日、ネットメディア系のインタビューに行ってきました。

本日夕方あたりより、ネットニュースでも出るかもしれませんので、
見かけしましたら、是非読んでみてください。

また、28日の発売前時点で、既に増刷が決まりました(なぜ?笑)

本日から発売予定ですが、昨日から本屋に並んでいるところもあるようです。

https://www.amazon.co.jp/レバレッジ不動産投資-本間けい/dp/4434234358/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1498635910&sr=8-1&keywords=本間けい


amazonでは既に在庫切れのようです涙


現在の出版されている本の状況について、編集者から聞いた話をシェアしますね。

基本、今の日本は出版不況と言われており、
1万部を超えればかなりヒットです。
これ、普通の本の話ですよ。
何十万部とか売れている本は、本当の本当に一部なんです。

不動産というニッチな部門では、5000部を超えればかなり売れている方です。
で、私としてはamazonで売れるより、リアル書店での売り上げを重視しています。
やっぱり直接手に取れる本屋さんで売れたいという希望がありますので、
是非、書店でお見かけになった際はお手に取ってみてくださいね。



で、本日の話題。
私がキャッシュフローキャッシュフロー言っているので、
ちょっと誤解してもらいたくないのですが、
キャッシュフローだけが不動産投資の全てではないということです。

キャッシュフローって、いくらでも操作できちゃうんですよ。
例えば、融資年数を長くすればするほど、キャッシュフローは厚くなります。
時々、必要以上にキャッシュフロー厚くしている人がいますが、、、
基本、私は残存年数以上に融資年数を伸ばすことはしません。
(再生物件ならまたちょっと考え方違ってきます)

基本、融資受けるときって元利金等返済ですから、
融資年数が伸びれば伸びるほど、
残債の減りが遅くなります。
(ググって元利金等の図を見てみてください。初期は返済金利が多く、なかなか元本が減りません
元本の減りが遅ければ、すなわち残債も減るのは遅いですよね)

んでもって、
融資年数が伸びれば伸びるほど、金利の支払いは必ず多くなります。
嫌ですねー。
CFを取りたいがために、融資年数をいたずらに伸ばすことはデメリットにつながります。


で、建物の減価というのも考えなくてはなりません。
物件が普通に立ってるから、見た目分からないですが、
年数が経過するにつれ、建物の価値というのは0に近づいていきます。
(減価償却分は毎年劣化していきますね)

何が言いたいかというと、融資年数をすごーく長くすると、
残債の減りが遅くなる=残債の減少量は小さくなる。
つまり、
積算評価の減少量>残債の減少量
につながるんですよ。
こういう状態になると、まずいですよね。
だって、年々、積算評価と残債の幅が大きくなっていくんですから。
債務超過が広がっていく、というのと同じです。

何かあった時に売却しようとしても、
残債が減っていなければ、売却損になる可能性もあります。


ということで、不動産投資はキャッシュフローだけではありません。
純資産がいかに増えていくか、ということも非常に大切です。
ただ、投資初期、キャッシュフローは何よりも大切ということは、口を酸っぱくして言います。
キャッシュフローが積み重なってくれば、色々な方向にシフトチェンジすれば良いのです。

是非、一度ご自身の投資スタイルをチェックしてみてほしいなと思います。

 

 

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コメント

    • Rea
    • 2017年 8月 27日

    1億部と、なっております。全国民に一冊状態!。

      • shishimaru
      • 2017年 8月 27日

      ありがとうございます笑
      修正しました。

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