危険な購入の仕方

減価償却と返済年数の関係

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こんにちは、本間です。


皆さま、暑い中、いかがお過ごしでしょうか?

4歳になる息子が、「一人でおじいちゃんの家に行きたい!」と言うので、
生まれて初めて、親と離れ、一人で試しに行かせてみました。

まあ、家の中は大分静かになったのですが、
2日してから、facetimeで「パパのところ帰るー」と泣いていたのをみて、
胸が締め付けられました涙!

翌朝はケロッとして、また遊びまわっていたようですが。。。


パパの方が、寂しくてソワソワしている毎日です。



私自身の話になると、
ここ1-2週間は、ビジネス的には全部ダメダメweekでしたね。
買付も通らず、ちょっとやりたかった大きなビジネス案件もあったのですが、
それも頓挫しました。

チッキショー!!!


わざとらしく、家の中で肩を落としていると、
まあそれが私なりの「ちょっと励ましてくれよ」的な合図なので、
それを見ると、妻が慰めてくれます。
仕方なさそうに。

「買えなかった方が良いじゃん!」
「あの案件、少し危なかったよ!笑」
とか、感覚的なやつを。

まあ、そんな慰め方でも、私は救われます。

皆さんも、物件が買えない時ってあると思うんですよね。
気ばかりが焦ります。
横槍が入って買えなかったり、
融資が通らなかったり。
せっかく時間かけてやったのに、成果ZEROかよー!みたいな。

でも、そういう時、
買えなかった時にどんなポジティブなことが起こるのか
ということに、いつもfocusするようにはしています。

買えなかったら、こんな損失があるなー、こんな甘い未来が待っていたのになー、
と考えていても、生産的ではありません。

買えなかったからこそ、叶うものもあるわけです。
買えなかったからこそ、取らなくても良いリスクがあるわけです。

考え方は常に生産的に行きましょう。
これは、自分で敢えてやらないとダメですよ。
強制的に、そういう考え方にするんです。
刷り込み、刷り込み。



皆さんも、買えない時あると思いますが、
どんな人でも経験しています。
少し落ち込んだら、また次のステップを踏みましょう!





今日は、融資の返済と減価償却の関係について、
気をつけておかなければならないことをお話ししたいと思います。

これ、先日のセミナーでも具体例をお話ししたんですが、
結構数値で見るとショッキングでしたね。

一番わかりやすい言葉でいうと、
「融資返済期間より、減価償却が早く終了するような融資の組み方には気をつけろ!」
ということです。

要は、耐用年数間近の物件に対して30年の融資をつけたりする場合がありますが、
当初は減価償却があるので、
「キャッシュフロー出るじゃん!余裕余裕」
とか言っていても、
そういう組み方は途中で償却年数が切れるので、
その途端かなりキャッシュフローが出にくくなります。
(法定耐用年数 超過 残存償却年数 なんかでググれば、たくさん計算方法が出てきます)

というか、中途半端な収益性であれば、償却が切れれば、容易に赤字です。

いつも私が口すっぱくして言っているのは、これが大きな理由の一つ。

実際にシミュレーションすれば分かりますが、
かなり怖いです。

だから、本当に出口ありきですよ。
出口がない物件で、そういう買い方をしていると、
本当にやばい!ということなんです。


こういう本質が分かっていないで、
「出口大切だよねー」
とか言っていても、意味がありません。
逆に言うと、
償却が切れた後でもちゃんと毎年キャッシュフローが出るのであれば、
持ちきりでもそれは投資としては全然正解でしょう。


口を開けば「出口」「出口」と言うのが最近流行っていますが、
一番大切なのは「入り口」です。
入り口でめっちゃ安く買えれば、それはほぼ負けないでしょう。
めっちゃ安く買えれば、出口だって容易に見つかります。


最近は、感覚的に、まだ物件価格が高いような感じがしますが、
変な物件を高値掴みしないように気をつけましょうね!


9月のセミナーについては、こちらから!
前回のセミナーより、もう一歩突っ込んだところをやりたいと思います!

http://www.pubca.net/cam/leverage_fudosan_semi/


 

物件詳細、手法などを知りたい場合はクリックして下さいね。

http://blog.with2.net/link.php?1848417

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