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こんにちは、本間です。


皆さま、暑い中、いかがお過ごしでしょうか？

4歳になる息子が、「一人でおじいちゃんの家に行きたい！」と言うので、
生まれて初めて、親と離れ、一人で試しに行かせてみました。

まあ、家の中は大分静かになったのですが、
2日してから、facetimeで「パパのところ帰るー」と泣いていたのをみて、
胸が締め付けられました涙！

翌朝はケロッとして、また遊びまわっていたようですが。。。


パパの方が、寂しくてソワソワしている毎日です。



私自身の話になると、
ここ1-2週間は、ビジネス的には全部ダメダメweekでしたね。
買付も通らず、ちょっとやりたかった大きなビジネス案件もあったのですが、
それも頓挫しました。

チッキショー！！！


わざとらしく、家の中で肩を落としていると、
まあそれが私なりの「ちょっと励ましてくれよ」的な合図なので、
それを見ると、妻が慰めてくれます。
仕方なさそうに。

「買えなかった方が良いじゃん！」
「あの案件、少し危なかったよ！笑」
とか、感覚的なやつを。

まあ、そんな慰め方でも、私は救われます。

皆さんも、物件が買えない時ってあると思うんですよね。
気ばかりが焦ります。
横槍が入って買えなかったり、
融資が通らなかったり。
せっかく時間かけてやったのに、成果ZEROかよー！みたいな。

でも、そういう時、
買えなかった時にどんなポジティブなことが起こるのか、
ということに、いつもfocusするようにはしています。

買えなかったら、こんな損失があるなー、こんな甘い未来が待っていたのになー、
と考えていても、生産的ではありません。

買えなかったからこそ、叶うものもあるわけです。
買えなかったからこそ、取らなくても良いリスクがあるわけです。

考え方は常に生産的に行きましょう。
これは、自分で敢えてやらないとダメですよ。
強制的に、そういう考え方にするんです。
刷り込み、刷り込み。



皆さんも、買えない時あると思いますが、
どんな人でも経験しています。
少し落ち込んだら、また次のステップを踏みましょう！





今日は、融資の返済と減価償却の関係について、
気をつけておかなければならないことをお話ししたいと思います。

これ、先日のセミナーでも具体例をお話ししたんですが、
結構数値で見るとショッキングでしたね。

一番わかりやすい言葉でいうと、
「融資返済期間より、減価償却が早く終了するような融資の組み方には気をつけろ！」
ということです。

要は、耐用年数間近の物件に対して30年の融資をつけたりする場合がありますが、
当初は減価償却があるので、
「キャッシュフロー出るじゃん！余裕余裕」
とか言っていても、
そういう組み方は途中で償却年数が切れるので、
その途端かなりキャッシュフローが出にくくなります。
（法定耐用年数　超過　残存償却年数　なんかでググれば、たくさん計算方法が出てきます）

というか、中途半端な収益性であれば、償却が切れれば、容易に赤字です。

いつも私が口すっぱくして言っているのは、これが大きな理由の一つ。

実際にシミュレーションすれば分かりますが、
かなり怖いです。

だから、本当に出口ありきですよ。
出口がない物件で、そういう買い方をしていると、
本当にやばい！ということなんです。


こういう本質が分かっていないで、
「出口大切だよねー」
とか言っていても、意味がありません。
逆に言うと、
償却が切れた後でもちゃんと毎年キャッシュフローが出るのであれば、
持ちきりでもそれは投資としては全然正解でしょう。


口を開けば「出口」「出口」と言うのが最近流行っていますが、
一番大切なのは「入り口」です。
入り口でめっちゃ安く買えれば、それはほぼ負けないでしょう。
めっちゃ安く買えれば、出口だって容易に見つかります。


最近は、感覚的に、まだ物件価格が高いような感じがしますが、
変な物件を高値掴みしないように気をつけましょうね！


9月のセミナーについては、こちらから！
前回のセミナーより、もう一歩突っ込んだところをやりたいと思います！

http://www.pubca.net/cam/leverage_fudosan_semi/