キャッシュフロー

拡大に必要な物件売却と、僕の考え方




こんにちは、本間です。

今回は、
物件の売却について僕が考えていることを書いてみたいと思います。


不動産投資で規模を拡大していくには、
一般的には物件を売却して再投資するのが効率的です。
なぜなら手元にキャッシュが残るから。
大きな理由を2個挙げましょう。

①相場次第では、ほぼ残債が減っていないにも関わらず、
購入時より高値で購入してくれる人がいるから。

今の相場では、かなり難しいですが、数年前までは、
これでウハウハ言っていた人が多数いました。
倍の値段で売れたという人も結構見かけましたね。

しかし、今現在の相場では、
これは難しいと言わざるを得ないでしょう。


②含み益をキャッシュに変換できるから。

物件を保有して、金融機関に返済をし続ければ、
必然的に残債は減ってきます。
金融機関に返済した分は、分かりやすくいえば、自分のものになっている訳です。
しかし、不動産なので、どこからどこまでが自分のものか、なんて明確には言えません。
だから、一番分かりやすいのが価格ということなんです。
売却すれば、今まで不動産に内包されていた含み益が、
キャッシュとして手元に残りますからね。




一般的には、不動産はどこかのタイミングで「資産の入れ替え」というものをやるのが普通。
売却理由などを聞くと「資産の入れ替えです」なんて言われること、よくあります。

不動産は所有すれば、減価償却と金利分の節税効果もあるので、
キャッシュフローはどんどん増えていきます。
しかし、大体、僕たちが銀行から融資してもらう場合に選択するのは「元利金等」。
保有し続けると、年々元金の返済が大きくなっていき、必然的に金利分が少なくなっていくので、
金利分の節税効果が薄くなっていきます。
(金利は経費として扱われるので、節税効果があるんですね)
仮にすごく古い物件を買ってしまったりすると、減価償却も早く切れます。

そうなると、経費にできる部分が減っていき、会計上の利益も増大するので、税金up。
経年劣化でキャッシュフローも減っていくので、デッドクロス になる、と。

だから、途中でそう言った物件を売却し、
含み益分をGETした上で、次の投資に回すという「資産の入れ替え」を皆しているのです。


でも本当にそんなにうまくいくのか、ということも考えなくてはなりません。

だって、
不動産を売却したら、利益が出るのですから、
そこに税金が大幅にかかってくるのです。

その税金を逃れるために、大規模修繕やら、次の物件の購入費用に当てるやら、
そう言った必要性が出てきます。
その結果、どの程度キャッシュが残るのか、
ということも考えなくてはいけないのです。

僕の考えでは、
売却して良い物件と、売却しなくても良い物件があります。
例えば、利回り8%の築古のRCなんかは、機会があれば売るべきでしょう。

しかし、保有すればするほど、
財務体質が良くなるような物件があるのも確かなんですね。
物件売って、変な物件買うぐらいだったら、
僕はそのまま保有しちゃうタイプなんです。
(購入している物件も悪くない物件なので)


僕が不動産投資を経て、何を手に入れたいのか、というと、
「人生を豊かにしてくれる基盤」です。
本業は僕は医師なので、基本そっちがメインな訳ですね。
だから、投資ではなるべく楽をして、基盤が作れるほうがいいんです。
せっせと売却したり、また新規物件を見つけようとしたり、
それは僕の望む生活ではないんだな、と常々思います。

一時的なキャッシュより、
着実に積み上がっていくキャッシュフローの方が僕にとっては大切。
生活の中での比重を常に探る必要があります。

まあ、もちろん僕も時期が来たら売却するかもしれませんが、
基本は「積み上げていく」スタイルです。
どちらが正解とかはないと思っています。



久しぶりに、不動産の話をした気がする笑


で、「人生最適化思考」が、28日に発売になります。
6月16日には都内でセミナーですね。

セミナーなんですが、
不動産も含めて、
僕がこれから考えていく資産ポートフォリオなどもお話していきたいと思っています。

最近、不動産投資の融資が厳しくなったって話、本当に皆が言っていますね。
今の時流で買える人は、
確かに「自己資金が潤沢な人」「属性が良い人」「これまで不動産賃貸業で良い決算が続いている人」
の比率が大きくなっているはずです。

でも、前々から言っていますが、
僕たちは不動産投資に固執する必要は、決してない訳です。
別の投資、別のやり方はいくらでもある訳で、
そう言った所を探っていく方が効率的だったりもします。

セミナーではそういったこれからの生き方、やり方などもお話できればと思っています。

ということで、是非お買い求め頂ければ嬉しいです!

キャンペーンページも作りました。
覗いてみて下さいね。
http://www.pubca.net/cam/defrag/


ではでは!


本間けい(外来の合間に、診察室にて。って仕事してんのか笑)

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コメント

    • 田中
    • 2018年 5月 25日

    御無沙汰です。奈良の田中です。
    いつも楽しみにブログを拝見しています。
    本間さんのおかげて家賃年収も5000万を超えました。
    ありがとうございます。次回お話できるのを楽しみにしています。

      • shishimaru
      • 2018年 5月 25日

      田中さん

      ありがとうございます!
      いやー拡大されましたねー!田中さんがしっかり行動されたからこそだと思います。
      おめでとうございます。

      東京に来るときはまたご連絡ください。
      ご飯食べに行きましょう!

    • ついたち
    • 2018年 6月 11日

    はじめまして。
    身内が医者をしています。
    1棟買いに興味があるのですが、物件の探し方を含め、
    何から手を付けたら良いのか分かりません。
    ご指導頂けると嬉しいです。

      • shishimaru
      • 2018年 6月 11日

      ついたち様

      ありがとうございます。
      属性の話などもあると思いますので、
      差し支えなければ、メルマガから僕のメールにご連絡頂ければ幸いです。
      どうぞよろしくお願いいたします。

        • ついたち
        • 2018年 6月 15日

        返信ありがとうございます。
        お恥ずかしながらメルマガの登録の仕方がわかりません。
        どちらで登録できますでしょうか。

          • shishimaru
          • 2018年 6月 15日

          ついたち様

          お手数をお掛けします。
          では、info@doctor-realestate.net宛にメール頂けますでしょうか?
          どうぞよろしくお願いいたします。

            • ついたち
            • 2018年 6月 15日

            こちらこそお手数お掛けしてすみません。
            ありがとうございます。

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